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Atractivo comunal

Vicente Domínguez de ADI señala que son dos los sectores que dieron de qué hablar en 2012 y todo indica que lo seguirán haciendo en 2013: Chicureo para el mercado de las casas y Estación Central para el de los departamentos. Según datos del sitio Portalinmobiliario.com, en ambas zonas la oferta de proyectos nuevos más que se duplicó en los últimos dos años: en el sector de Colina se pasó de 12 a 26 desarrollos inmobiliarios, mientras que en Estación Central la cifra dio un salto de 5 a 11.

A Juan Enrique Nestler, de Manquehue, no le sorprende el dinamismo de Chicureo y asegura que seguirá: “Visualizamos el sector norte como un polo de desarrollo dentro de la Región Metropolitana, por lo que Chicureo debiera mejorar las ventas que ha mostrado este último trimestre. Para 2013, se espera que el 35% de la demanda del sector ABC1 se vaya a esta zona”.

Hay coincidencia entre los ejecutivos de las principales inmobiliarias del país de que 2012 fue un buen año, y se espera que 2013 siga por esa misma línea. Sin embargo, hay algunos aspectos que enturbian el panorama, como la creciente escasez de suelo y mano de obra, lo que está repercutiendo constantemente en el alza de los costos de los proyectos.

“El Mercurio” conversó con siete gerentes de las empresas Armas, Besalco, Paz, Socovesa, Manquehue, RVC y Enaco, además del vicepresidente ejecutivo de la asociación que las agrupa, para conocer cuáles serán los lineamientos que marcarán el año que viene, donde la mayoría coincidió en doce factores clave que determinarán el rumbo del sector.

Escasez de suelo

“Hay un problema basal feroz en Chile y si el Gobierno no se pone las pilas en liberar tierras por densidad y altura, va a seguir agudizándose esta escasez de recursos”, señala el gerente general de Empresas Armas, Cristián Armas. Según datos de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, a comienzos de 2012 había cerca de 3.500 hectáreas disponibles en el Gran Santiago para la construcción de viviendas, cifra que se proyecta bajará a 2.700 hectáreas a principios de 2013.

Para Patricio Muñoz, vicepresidente ejecutivo de Enaco, la política urbana chilena está equivocada, ya que mientras el Plan Regulador Metropolitano de Santiago dice que se debe crecer en densificación, los planes comunales dificultan dicho desarrollo.

Desde la ADI, Vicente Domínguez cree que el panorama cambiará significativamente si es que se aprueba el PRMS 100, que permitiría la expansión de la ciudad en 10.262 hectáreas. “Esto podría ocurrir perfectamente este 2013”.

Por lo pronto, la escasez de suelo se traduce en valores más altos para adquirir o reponer los paños, lo que finalmente se incorpora en la estructura de costos de las empresas y termina por traspasarse al valor final de las viviendas, advierte Domínguez. “Con la falta monstruosa de tierra que hay, vamos a terminar 2013 con crecimientos de precio real de por lo menos 5% anual”, agrega Cristián Armas.

Ventas al alza

Según datos de Collect, la industria creció cerca de un 20% en ventas este año, cifra que algunas inmobiliarias incluso superan.

Patricio Muñoz atribuye este fenómeno a las buenas condiciones económicas. “Siempre que aumenta el ingreso y disminuye el desempleo sube la demanda por bienes durables”.

En Socovesa también atribuyen esta mayor actividad a la incorporación de la clase media, “lo que es un reflejo de que el mercado se está dinamizando”, indica Mauricio Varela.

2013 se vislumbra igual o incluso un poco mejor. Las proyecciones de Manquehue siguen esa línea y esperan un crecimiento de un 15% en el próximo período.

“Burbuja” inmobiliaria

Es un tema que ronda el ambiente y que muchos creen que se mantendrá arriba de la mesa en 2013. El mensaje entre los ejecutivos de las principales inmobiliarias se repite: aumento de precios no siempre es sinónimo de burbuja inmobiliaria.

Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, destaca que en Chile estamos en presencia del primer escenario, no del segundo. “En los países que hay burbuja los precios de la vivienda se desacoplan de los ingresos de la gente, y eso no está pasando en Chile. Las personas tienen la capacidad para comprarse una propiedad”, dice.

Otras señales que dan cuenta de que la actual alza de precios no es sinónimo de una burbuja es que faltan condiciones características de este fenómeno: exceso de oferta, precios de los arriendos en caída libre y entrada de especuladores a la demanda. Para 2013, Patricio Muñoz cree que éste va a seguir siendo tema, pero uno que finalmente no afecta las ventas. “El comprador saca una cuenta muy simple: va arrendar y le sale más barato comprar”.

Monitoreo Banco Central

Si bien el Banco Central ha descartado la presencia de una burbuja de precios, va a monitorear el sector y su escalada de precios. En la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios reconocen que no les complica que la entidad estatal observe este fenómeno, “porque los principales dañados con una burbuja seríamos nosotros”, aclara Vicente Domínguez.

El director comercial de RVC Corp, Juan Armando Vicuña, considera que lo mejor es que se haga un estudio serio sobre el tema. “Deberían haber cifras que avalen esos temores, ya que hasta el momento no se han dado argumentos claros de por qué se habla de burbuja”, señala.

Efecto Metro

La llegada de las líneas 3 y 6 debería tener un fuerte impacto en las zonas donde se instalarán. Con estos recorridos, se agregarán a la red las comunas de Independencia, Conchalí, Huechuraba, Pedro Aguirre Cerda y Cerrillos. Por lo pronto, el mercado de viviendas usadas ya ha reaccionado a un eventual desarrollo inmobiliario, según muestra un estudio de Arenas y Cayo que consideró propiedades en un radio no mayor a mil metros de las futuras estaciones. En las estaciones Plaza Chacabuco y Hospitales, ambas en Independencia, los precios han subido entre 125% y 130% en los últimos tres años.

Cristián Armas cree que lo más lógico es que se permita la densificación en los bordes de los grandes corredores urbanos, como lo son el Metro y las autopistas.

Condiciones económicas

En Besalco están conformes con cómo se están dando las cosas en el sector. “El mercado ha estado muy dinámico, con buenas ventas empujadas fuertemente por la baja tasa de desempleo, aumento en los salarios reales y bajas restricciones para acceder al crédito”, señala Eduardo Nestler, gerente general de la firma.

“La demanda sube porque la gente quiere comprarse algo mejor y puede hacerlo”, dice Ariel Magendzo, de Paz Corp, y agrega que este panorama debería mantenerse en 2013: “Si el PIB va a crecer en torno al 5% yo esperaría una mayor movilidad de la vivienda en los meses que vienen”.

Eso sí, Juan Armando Vicuña prefiere mirar con cautela lo que viene para el próximo año. “La principal amenaza que vemos para nuestro negocio en el 2013 es un aumento de la inflación interna, que obligue a un aumento en las tasas y por ende derive en una menor actividad y encarecimiento de los créditos hipotecarios”, dice.

Aumento en los precios

Nadie desconoce que ha habido un importante aumento de precios en las viviendas nuevas. Según las últimas cifras que maneja la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el precio de los departamentos subió 11,4%, mientras que en el caso de las casas fue un 4,7%.

El gerente general de Negocio Inmobiliario de Empresas Socovesa, Mauricio Varela, advierte que el alza de precios es acotada y no generalizada: “Los precios están subiendo en aquellas comunas que tienen preferencia de los consumidores, pero se ha restringido la capacidad constructiva”.

Las cifras de la CChC coinciden con este diagnóstico, ya que mientras en la zona nororiente los departamentos anotaron un alza anual de 15,9%, en el sector sur sólo subieron un 10,4%. En el mercado de las casas pasa lo mismo: en la zona nororiente la subida es de 13,2%, mientras que en el área norponiente alcanza a 3,6%.

Cristián Armas cree que los precios en 2013 seguirán subiendo por lo menos 5% anual si se mantiene el problema de la escasez de suelo, además de las buenas condiciones económicas.

De todas formas, Vicente Domínguez advierte que Chile sigue estando a niveles bajos.

Aumento de costos

En la consultora Arenas y Cayo manejan registros que indican que el alza en los costos de la mano de obra se acerca al 28% real en los extremos del país, al comparar los valores de 2009 con los de 2012. Lo cierto es que, según el INE, los sueldos del sector construcción han subido en el último año un 9,6%.

Según los datos que manejan en Empresas Armas, que actualmente cuenta con 30 proyectos y espera llegar a los 40 el próximo año, los costos de construcción han subido 16% en los últimos 18 meses. En este cálculo se considera el alza del precio de la mano de obra, pero también la subida de los costos de los terrenos y de los materiales, además de los efectos que produce el IVA a las viviendas sobre 4.500 UF y las mayores exigencias térmicas y acústicas.

El gerente general de Paz Corp, Ariel Magendzo, cree que este escenario se mantendrá el próximo año. “Los costos están apretados por lo que debemos tener equipos que no roten mucho y así poder ser eficientes en la construcción. Ese es el gran desafío para la industria”, dice.

Resguardos de la industria

El mercado tiene una solidez que sus actores creen que se mantendrá el próximo año. Ariel Magendzo, de Paz Corp, cree que la venta en Chile es fuerte gracias a su conservadurismo: “El hecho de pedir pie de un 10% a 15% hace que la gente no pueda salirse muy fácil de ese compromiso de compra”, explica.

Otro elemento que fortalece el mercado es la acción de los bancos, que impone varios requisitos antes de cursar un crédito hipotecario. “La combinación de estos dos factores da estabilidad al sector inmobiliario, y por lo mismo, no me preocupa que los precios suban en 2013 porque no es un fenómeno artificial”, agrega el gerente general de Paz Corp.

Patricio Muñoz de Enaco también destaca las medidas que toman la mayoría de las inmobiliarias para evitar la llegada de especuladores, al desincentivar el traspaso de la promesa o prohibirlo derechamente. “Nosotros ponemos una multa a quien quiera ceder la promesa, que es más del 10% del precio de venta de la vivienda”, explica. De esta forma, nadie hace negocio al firmar una promesa para luego venderla más cara, antes de que la vivienda siquiera se construya.

Nuevas inversiones

El índice de confianza empresarial terminó en su punto más alto del año en la última medición que realiza mensualmente el Centro de Estudios en Economía y Negocios de la Universidad del Desarrollo. La cifra llegó a 20,1 puntos, marcando desde cero hacia arriba niveles de optimismo. En los últimos 12 meses, la cifra aumentó 15,1 puntos.

Estos resultados se transfieren al mercado inmobiliario, donde varias empresas manejan planes de inversión exigentes para 2013. Besalco maneja un plan inversión estimado en US$ 400 millones, mientras que Empresas Socovesa se mueve en torno a los US$ 330 millones y RVC Corp a los US$ 300 millones.

En Paz Corp llaman a la cautela. “Creo que hay que ser muy cuidadosos con la toma de decisiones de nuevas inversiones. Asumir que los precios van a seguir subiendo a la velocidad que lo han venido haciendo, sería un error (…) En la evaluación de un proyecto, los números te pueden dar en el papel, pero no en la realidad”, dice Magendzo.

Crisis internacional

Hay tranquilidad con este tema. “Hay algo de fantasía con la crisis internacional. No está en crisis el mundo, sólo Europa, y su importancia ya no es la misma de antes. Afecta, pero Chile está con buenas tasas de crecimiento. Distinto sería si Estados Unidos o Asia entraran en crisis”, advierte Vicente Domínguez, de la ADI.

Juan Armando Vicuña, de RVC Corp, reconoce que a principios de año había poca claridad al respecto: “Teníamos una mayor incertidumbre sobre los efectos que traería la crisis europea, pero al día de hoy vemos que son bastante limitados”.

Para 2013 sus efectos debiesen ser aún más acotados. “Esperaría que las cosas afuera vayan mejorando y que nos afecte aún menos. En Chile nos ha tocado poco porque tenemos una macroeconomía ordenada, el precio del cobre nos acompaña y el empresariado está entusiasmado por invertir. Todas variables que esperamos se mantengan en 2013”, señala Magendzo.

“Los segmentos medios y medios bajos se han sumado considerablemente a la demanda”.
MAURICIO VARELA
GERENTE GENERAL DE NEGOCIO
INMOBILIARIO DE EMPRESAS SOCOVESA

“Debemos estar siempre atentos porque es un negocio cíclico, pero las expectativas para 2013 son buenas”.
JUAN ENRIQUE NESTLER
GERENTE COMERCIAL MANQUEHUE

“La principal amenaza que vemos para nuestro negocio en 2013, es un aumento de la inflación interna”.
JUAN ARMANDO VICUÑA
DIRECTOR COMERCIAL DE RVC CORP

“La política urbana chilena es absolutamente equivocada. Estamos en un zapato chino y la ciudad no crece”.
PATRICIO MUÑOZ
VICEPRESIDENTE EJECUTIVO DE ENACO

 Mi metro cuadrado

“Era incomprensible el valor que tenían las propiedades en Chile. Ahora se han tendido a alinear con los precios internacionales”.
VICENTE DOMÍNGUEZ
DIRECTOR EJECUTIVO ADI

“El 2013 vamos a tener una muy buena venta, similar a la de este año. Lo que sí va a seguir es el alza de los precios, quizás no con
tanta fuerza”.
CRISTIÁN ARMAS
GERENTE GENERAL DE EMPRESAS ARMAS

“No existe burbuja inmobiliaria, pero sí se han producido alzas de precios por hechos concretos”.
EDUARDO NESTLER
GERENTE GRAL. INMOBILIARIA BESALCO

“Hay que ser cuidadosos en la toma de decisiones de inversión”.
ARIEL MAGENDZO
GERENTE GENERAL DE PAZ CORP