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A diferencia de lo que aconteció en EE.UU. (2006-2008) y España (2008-2010), con las denominadas “crisis inmobiliarias”, diversos estudios demuestran que el crecimiento de los precios reales de la vivienda en Chile, particularmente en el Gran Santiago, tienen sustento en la evolución de variables económicas y demográficas. La aceleración de precios observada entre 2010 a 2013 ha ido muy a la par de la evolución de “variables fundamentales” o estructurales de la economía. Entre ellas destacan el aumento observado en el ingreso real disponible de las familias, las bajas tasas de interés reales de largo plazo de créditos hipotecarios, el aumento del costo de la mano de obra del sector construcción, el incremento del costo del suelo en las zonas urbanas por mayor escasez relativa y la reducción del número de habitantes por vivienda (desde 3,4 en 2002 a 2,9 en 2012).

Otra fortaleza del país para evitar desequilibrios inmobiliarios son las enseñanzas y los cambios de normativa que se derivaron a partir de la crisis del sistema financiero vivido entre los años 1981-1986. En septiembre de 1986 se aprobó un cambio de normativa bancaria, con normas para asegurar mayor solvencia de bancos y regular mejor el otorgamiento de créditos. También se estableció un rol fiscalizador estricto a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) y a la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS).

La desaceleración en el aumento de precio de la vivienda observada durante el 2014 es normal en un contexto de desaceleración de la economía chilena. Responde a factores como el menor crecimiento esperado de países emergentes y relevantes para nuestro país como China, la caída del precio del cobre y el menor gasto esperado en consumo e inversión privada para este año. Lo anterior puede ser visto como una oportunidad para comprar una vivienda, en caso que vea despejada su situación relativa a la generación de sus flujos mensuales.

1 ¿Cuánto hay de créditos hipotecarios otorgados y quiénes ofrecen financiamiento para comprar una vivienda?

Según información pública (SVS y SBIF), los 23 bancos han entregado créditos hipotecarios por más de US$ 50.000 millones, representando cerca del 20% del PIB, inferior a países desarrollados como Francia (40%), EE.UU. (60%) y España (60%). Es decir, aún habría espacio para crecer. Asimismo, los créditos hipotecarios han aumentado durante los últimos siete años por sobre el 9% promedio anual, duplicando el crecimiento del PIB real, levemente por sobre el 4%.

Según la SBIF, cuatro instituciones financieras concentran alrededor del 70% de los créditos hipotecarios de viviendas. Ellos son Banco Santander, BancoEstado, Banco de Chile y Bci. De esta manera, no es menor la elevada concentración en la oferta. Sin embargo, a pesar de lo anterior, vale la pena cotizar un crédito hipotecario en más de una institución financiera, pues prevalece un elevado nivel de competencia por nuevos créditos y por lo ya otorgados. Prueba de ello es la reciente oferta del BancoEstado con una tasa del 2,9% anual los primeros tres años y 4% los siguientes 22 años. Las mutuarias (mutuos y letras) también participan en este mercado, pero su participación es baja y decreciente.

A Importancia de pactar tasas de interés fijas

La mayoría de los créditos hipotecarios en nuestro país son a tasas de interés reales y fijas por todo el período, salvo algunas excepciones. Contrasta con las experiencias de EE.UU. y España, donde predominaron tasas de interés variables, totalmente contra cíclicas con el desempeño de la economía y, por mismo, fuentes de posibles desequilibrios.

B Importancia del Ahorro Previo

Las áreas de riesgo de crédito de los bancos evalúan positivamente que el solicitante está dispuesto a poner un “pie de contado” del orden del 30% del valor de la vivienda. Más aún, cuando el ahorro previo proviene de los propios flujos mensuales, da cuenta de una cultura de austeridad y/o capacidad de ahorro para solventar el pago del dividendo. Lo anterior se materializa en condiciones más ventajosas de tasas y plazos.

2 Propósito y perfil de quién compra una vivienda

Es fundamental establecer el propósito en la adquisición de una vivienda, es decir, si es para fines habitacionales o es una compra como parte de una estrategia de inversión.

En el primer caso, debes tener en cuenta que el precio se determina en función de su ubicación y el tipo y la calidad de vida que ofrece el lugar. Influye la cercanía a estaciones de Metro, áreas verdes, calles principales, bulevares, bancos, restaurantes, centros comerciales, establecimientos educacionales, clínicas y hospitales, entre otros factores; es decir, cuan consolidado se encuentre el sector. También es determinante la calidad de materiales y terminaciones, la superficie construida, el número de baños, las vistas y la orientación nororiente.

No olvides en definir bien tus necesidades habitacionales, para proyectarte por al menos los próximos 10 años. Las ventas, a los pocos años de adquirida una vivienda, inducidas por el nacimiento o abandono de hijos o cambios en el trabajo o colegios, generalmente dan origen a pérdidas, debido a que durante los primeros años la amortización de capital implícita en el dividendo es muy baja o nula.

Cuando es para inversión, debes pensar en dos cosas como determinantes del retorno esperado: revalorizaciones esperadas de precios (ganancias o pérdidas de capital) y el flujo de los arriendos esperados (dividendos). Si el horizonte de compra es por pocos años, implica que tu apuesta se centra en las revalorizaciones de precios. Ahí la recomendación es adquirir viviendas de nuevos proyectos, en sectores menos consolidados, generalmente más periféricos al centro de la ciudad, bajo la modalidad de compra en “verde” o incluso compra en “blanco”. Si la inversión es a largo plazo, el perfil de arriendos es lo más relevante, en viviendas generalmente ubicadas en sectores ya consolidados. Ten en cuenta que, en promedio en Santiago, los arriendos han venido creciendo a tasas superiores al precio de las viviendas durante los últimos años, llegando incluso al 20% anual, y muy por sobre el rendimiento esperado de un instrumento financiero de largo plazo como depósitos a plazo y cuentas de ahorro.

3 Utilizando los beneficios DFL 2

Esta ley DFL N° 2, publicada en 1959, establece beneficios tributarios para “viviendas económicas” construidas, o edificios ya construidos y alterados o reparados, con una superficie edificada no superior a los 140 m² y que reúnan los requisitos, características y condiciones que determina el reglamento especial. El beneficio consiste en el descuento del 50% del impuesto territorial, por un período que depende de la superficie edificada. Por 20 años si no excede los 70 m², por 15 años cuando supera los 70 m² y no excede los 100 m² y por 10 años cuando la superficie sea mayor a 100 m² y no pase de los 140 m². Asimismo, las rentas que producen estas viviendas no se considerarán para los efectos del Impuesto Global Complementario ni Adicional y están, además, exentas de cualquier impuesto de categoría de la Ley de Impuesto a la Renta. Son beneficiarias tan sólo las personas naturales de viviendas nuevas o usadas. Una persona se podrá acoger a los beneficios del DFL2 con un máximo de dos viviendas adquiridas, siempre con actos entre personas vivas (véase Ley 20.455 y Circular 57, ambos del Ministerio de Hacienda del 2010).

4 Subsidios estatales en adquisición de viviendas

El subsidio más utilizado en el país es conocido como el DS 1 del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo (Minvu). Existe el Título 1 del Sistema Integrado de Subsidio Habitacional para una vivienda económica, nueva o usada, de hasta 1.000 UF para sectores vulnerables o “emergentes”. Se presume que son familias con capacidad de ahorro y con la posibilidad de complementar el valor de la vivienda con un crédito hipotecario o con recursos propios. Deben tener un puntaje máximo de 13.484 puntos en la Ficha de Protección Social (FPS). El monto del subsidio depende de la ubicación (región o ciudad) y no puede superar el 75% del valor de la vivienda (véase www.minvu). Otro requisito es no tener una propiedad y no haber accedido a un subsidio en el pasado. Estudios demuestran que no más del 20% de los proyectos inmobiliarios en el Gran Santiago van dirigidos a este segmento del mercado inmobiliario. En algunos sectores y regiones este porcentaje se elevaría considerablemente. El valor de otros subsidios de viviendas se reduciría con el aumento de precio, no sobrepasando las 2.000 UF.