Por Miguel Bermeo T.

vía Primeros proyectos por nuevo plano regulador metropolitano saldrían en tres a cuatro años | Diario Financiero Online.

Con la aprobación de la Modificación del Plano Regulador Metropolitano (PRMS-100), se sumarán al suelo urbano de Santiago poco más de 10 mil hectáreas. Sin embargo, en el sector dudan que la nueva normativa logre reducir los precios de las viviendas, como algunos anticipaban. Por el contrario, dicen que las alzas seguirán o en el mejor de los casos, podria contenerlas.

En todo caso, el gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, califica la aprobación de la normativa como “una buena noticia” y reconoce que aunque “no está resuelto todo, es una señal de que habría más terreno”.

?Condiciones?
Según explica el subsecretario de Vivienda, Francisco Irarrázaval, las modificaciones plantean “un desarrollo urbano supeditado al cumplimiento de determinadas condiciones. En efecto, la regla general es que los territorios ampliados tendrán una densidad muy baja (de unos 16 habitantes por hectárea)”.

Esto, cuenta Esteban González, socio y gerente de estudios de la consultora AGS Visión Inmobiliaria, muestra que en realidad es suelo urbano con densidad de terrenos rurales, puesto que las zonas urbanas requieren densidades de al menos 100 habitantes por hectárea.

En todo caso, el plan considera la posibilidad de ampliar la densidad hasta 165 habitantes por hectárea. Para ello, se debe cumplir con ciertas condiciones: tener una superficie mínima de 60 hectáreas, destinar un 30% del terreno a áreas verdes, otro 6% a equipamiento y un 8% a vivienda social.

Hurtado comenta que estas limitaciones “son condiciones bien duras”. 

En tanto, el experto de AGS, agrega que estas condiciones harán lento el desarrollo de los proyectos. “La superficie útil es menor del 50%, por lo que costará que se desarrolle de forma rápida”. 

Todo ello se traspasará a precios, comenta González. “El tipo de producto será sobre 2 mil UF”, dice. Un planteamiento similar hace Hurtado. “Son tantas condiciones que no serán baratas” estas viviendas. 

“Los terrenos incorporados van a subir de precio y es complejo predecir cuánto“, dice Guillermo Carpio, de Valuaciones de Chile”, aunque explica que si “en las zonas incorporadas entre las comunas de Maipú y San Bernardo, fuesen hoy construidas, podría significar un incremento en su precio desde 0,5 UF/m2 a 3 UF/m2”.


Los estudios que faltan?

Un aspecto que las inmobiliarias dicen que falta por resolver es cómo realizar los estudios de “Factibilidad Territorial” que serían necesarios para aprobar un proyecto. Para esto, dice González, hace falta que el Ministerio de Vivienda dicte un instructivo aclarando estos puntos, lo que tardaría unos doce meses en salir. A eso se deberán añadir los estudios de impacto ambiental o las adecuaciones que cada comuna deberá realizar a sus planos comunales.

Por todo ello, las inmobiliarias esperan que los primeros proyectos nacidos bajo esta normativa vean la luz entre tres y cinco años más.

Sin embargo, Irarrázaval señala que “esta modificación al PRMS rige en forma inmediata, una vez que sea publicada en el Diario Oficial. Para su aplicación no se requiere de reglamentos o instructivos adicionales”.



Lo que añadió?

Las modificaciones al PRMS-100 incluyen dos aspectos. El primero es la ampliación del límite de extensión urbana en Quilicura, Pudahuel, Maipú, San Bernardo y La Pintana. De esta forma, se suman poco más de 9.400 hectáreas como suelo urbano.

Un segundo cambio es “la reconversión de territorios emplazados dentro del límite urbano de las comunas de Renca, Cerro Navia y La Pintana, que el plan vigente define como zonas con uso industrial exclusivo, en los que se propone el uso habitacional mixto”, añade Irarrázaval. Esto añadió otras 749 hectáreas, centradas en estas tres comunas.