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María de los Ángeles Patillo 

La Dehesa ha cambiado, y mucho. Los loteos para la autoconstrucción de casas desaparecieron de las ventas, y a los condominios de casas se fueron sumando los departamentos, que se tomaron el protagonismo con unidades grandes y, últimamente, más pequeñas. El remate de este nuevo escenario es la incipiente aparición de oficinas.

De los 31 proyectos habitacionales actualmente en venta, sólo nueve son de casas y 22 de departamentos, según cifras de AGS Visión Inmobiliaria. En cuanto a las oficinas, hay tres edificios en oferta, indican en la consultora Transsa.

Para Patricio Muñoz, presidente ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), esta inclinación hacia la construcción en altura ha determinado que el sector se transforme en un nuevo subcentro de la capital. “Está transformándose en una mini ciudad con un equipamiento muy completo”, señala.

Edificios, no casas

Desde hace varios años que en La Dehesa existen departamentos de lujo, pero a este nicho ahora se están sumando opciones más pequeñas. Actualmente, se pueden encontrar en promedio departamentos desde 48 m {+2} hasta 500 m {+2} , según indica el último Informe de Actualidad Inmobiliaria de Colliers.

Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, aclara que la mayoría de los proyectos en altura se concentran en torno al mall Portal La Dehesa y hacia el sector poniente de Los Trapenses.

“La llegada de departamentos pequeños es el último grado de consolidación como esquema de desarrollo. Casi toda la dinámica inmobiliaria de los últimos tres años tiene que ver con la construcción de edificios, no de casas”, destaca Fernando Rufín, gerente comercial de Siena Inmobiliaria, que en su proyecto Parque Roble ofrece unidades desde 40 m {+2} .

A su juicio, esto tiene mucho que ver con la imposibilidad de construir departamentos de menor metraje en comunas como Las Condes y Vitacura. “La gente entonces mira otras alternativas donde vivir y está La Dehesa, con la seguridad, conectividad y estatus que esta zona brinda”, agrega Rufín.

Lo cierto es que la demanda ha respondido a estas nuevas opciones, según estima Yuval Ben Haym, team leader de Re/Max Metropolitana: “Hay nuevos núcleos familiares, mucha gente soltera o separada comprando en La Dehesa, que antes no era tan común. También está el mercado de la tercera edad, que se acomoda a vivir en estos departamentos”.

La creciente demanda por oficinas

Además de los departamentos sub 50 m {+2} , otro nuevo mercado en el barrio son las oficinas. “Actualmente, este producto ocupa apenas tres hectáreas, mientras que el equipamiento educacional abarca 55 hectáreas. Eso demuestra que el mercado de las oficinas es aún incipiente en la zona”, indica Santiago Sánchez, director de Tasaciones Especiales de la consultora Transsa.

Así, en AGS creen que se está viendo un proceso de densificación para oficinas en el sector. “Esto permite dotar al sector de un cierto grado de autonomía respecto de los centros laborales de Santiago oriente. Muchos profesionales que habitan ahí están privilegiando trasladar sus oficinas a ubicaciones más cercanas a sus casas”, señala Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria.

Otro público objetivo interesado en estas nuevas oficinas en la zona son los inversionistas. “Es atractivo, porque es un mercado de bajos montos de inversión y baja rentabilidad, acercándose mucho a una inversión en sectores residenciales, en torno a un 5% anual”, señala Jaime Araya, managing director de Colliers.

Por lo pronto, para Sánchez aún falta mucho camino por recorrer. “En la medida en que el barrio se vaya consolidando con usos comerciales, las oficinas serán más atractivas para profesionales de Lo Barnechea”.

 Los puntos negros

Este creciente dinamismo no solo trae buenas noticias para La Dehesa. A juicio de Yuval Ben Haym, de Re/Max Metropolitana, el principal problema que viene aparejado con la llegada de nuevos proyectos inmobiliarios es la congestión vehicular. “Las vías de acceso se ven muy afectadas en las horas peak “, dice.

Para Rufín, a esto se agrega el problema del transporte público en la zona, que ha significado que muchos prefieran optar por tener su propio automóvil. Sin embargo, el gerente comercial de Siena Inmobiliaria cree que las cosas deberían mejorar notablemente con la llegada del tranvía que conectará el Portal de La Dehesa con el Apumanque.

Lo cierto es que el tema vehicular es una espina para la comuna. “Se están anunciando grandes proyectos y eso va a traer más gente y más autos. Frente a eso, el gran desafío que tiene La Dehesa para los próximos 10 años es descongestionar las calles”, agrega Ben Haym.

Un segundo problema es la escasez de terrenos. “Es una de las comunas que más tiene, pero igualmente queda muy poco suelo para seguir desarrollando. Queda oferta para tres o cuatro años más y luego no se va a poder hacer nada”, advierte Muñoz, de la ADI.

Según la consultora AGS, la única reserva de suelo relevante es el terreno de 14 hectáreas originalmente de propiedad de la familia Matte y que se adjudicó el año pasado el consorcio de las empresas Enaco-Moller y Pérez Cotapos.

Frente a este escenario, Ben Haym cree que lo que viene es la reconversión de los suelos: “Va a pasar lo que está ocurriendo en Vitacura, donde para construir cosas nuevas hay que botar construcciones viejas”.

Por lo pronto, para Fernando Rufín, el desarrollo fuerte va a concentrarse en avenida La Dehesa, entre El Rodeo y Puente Nuevo. “Ahí va a estar todo: oficinas, departamentos pequeños, servicios, transporte”, concluye.