El sector inmobiliario está siendo analizado desde todos los frentes. No sólo el Consejo de Estabilidad Financiera -presidido por el Ministro de Hacienda e integrado por los superintendentes de Bancos, de AFP, de Valores y Seguros y el presidente del Banco Central- lo monitorea detalladamente, sino también los bancos.

Los motivos son claros. El Banco Central ha enfatizado en los últimos Informes de Estabilidad Financiera (IEF) que “el sector inmobiliario es de gran relevancia en el ciclo económico, ya sea que se considere su participación en el PIB o en la cartera de agentes financieros”.

Es por eso que los bancos monitorean de cerca la actividad del sector: Gemines le entrega dos análisis al año, en junio y diciembre.

Fuentes que tuvieron acceso al último estudio indican que éste descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria y que no observa un aumento artificial de los precios. Argumenta que el alza del valor de las viviendas es producto de la escasez y falta de paños para desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios. La mayor plusvalía también se explicaría por la dificultad de contratar mano de obra especializada y el aumento en el costo de la construcción, producto de nuevas normativas.

El informe indica que al tercer trimestre, los precios de las casas habrían aumentado alrededor de 5% a doce meses, lejos de la cifra registrada el año pasado. Las fuentes agregan que los departamentos crecieron en tasas semejantes al ejercicio anterior, bordeando el 7%.

Conocedores del informe indican que este puntualiza que no se observan conductas perniciosas en el sector crediticio.

El análisis de Gemines descarta que se esté produciendo un estímulo artificial de financiamiento para la vivienda, porque no se advierte una aceleración descontrolada del crédito, algo que de producirse podría incubar distorsiones de los precios de la vivienda.

Este fue uno de los factores que desataron la crisis financiera del 2008 en EE.UU., porque las instituciones financieras otorgaron créditos a gente que no registraba ingresos, que estaba sin trabajo y no tenía activos y que fueron conocidos popularmente como créditos NINJA (No Income No Job no Assets) .

Conclusiones

Las fuentes revelan que el informe anuncia que estos últimos dos años el crecimiento en las ventas alcanza un nuevo récord histórico producto del buen desempeño económico, la fuerte expansión del empleo, la baja tasa de desocupación, el buen acceso al mercado financiero y las condiciones favorables de la tasa de interés.

Agregan que el informe entrega el “Pulso del Negocio Inmobiliario”, indicador que mide la oportunidad de entrar en este negocio en escala de 1 a 7. Hoy, este factor está en 5.8, dos décimas por sobre el resultado registrado en diciembre del año pasado. Sin embargo, fue en junio de 2011 cuando se presentó el último peak con 6.1 y la mayor baja en octubre de 2008 en 4.6.

El estudio sugiere que cada vez sean más selectivos en la selección de proyectos y se inclinen por productos, como los proyectos de nicho o con una ubicación excepcional, los cuales resisten mejor el ciclo del mercado inmobiliario, que va rezagado del ciclo económico. Además, destaca que es más recomendable y atractivo enfocarse en la primera vivienda que en la segunda.

Diagnóstico del sector inmobiliario

Primera vivienda: Ser selectivos con proyectos, inclinándose por productos más resistentes al ciclo inmobiliario. Puntualiza que es más atractivo enfocarse en la primera vivienda que en la segunda y que es relevante detectar oportunidades en el desarrollo de infraestructura vial.

Sector crediticio: El estudio descarta una aceleración descontrolada del crédito, factor que podría incubar distorsiones de los precios de la vivienda. Además, no observa que exista en el mercado local un estímulo artificial de financiamiento para la vivienda.

Plusvalía sana: El informe indica que no se observa un aumento artificial de los precios. Es más, detalla que el alza es producto de la escasez de los terrenos, el incremento de los costos de la construcción y la dificultad de encontrar mano de obra especializada.