El Establo (+56) 2 2738 8533Carlos Alberto Rabat y Canio Corbo entregan detalles del debut bursátil:
Colegio San José de Piedra Roja
Todo partió en 1932, cuando Antonio Rabat Comella -un catalán que llegó con 15 años a Chile- y su hijo, José Rabat Gorchs, de 7 años, recorrieron a caballo la zona oriente de Santiago buscando dónde instalar su viña. Se pasearon por lo que hoy es La Florida, La Reina y Las Condes, hasta que llegaron a un campo que se llamaba Santa Adela, de 500 hectáreas, que limitaba por el sur con el río Mapocho y por el norte con la cara sur del cerro Manquehue. Allí se instalaron, desde cero, incluso tuvieron que levantar una empresa sanitaria y una de telefonía.
Hoy, 86 años después de aquello, ese sector es reconocido, se llama Santa María de Manquehue y corresponde a uno de los más grandes y pioneros desarrollos inmobiliarios gestados por Inmobiliaria Manquehue.
El último paso que está dando esta empresa familiar, hoy controlada por la tercera generación Rabat -los ocho hermanos Rabat Vilaplana – y María Teresa Solari, a través de Corso, es abrir entre un 30% y un 40% de su propiedad en la Bolsa de Comercio de Santiago, plan que tiene previsto concretar durante el primer trimestre de 2019, con el objetivo de seguir creciendo y entrar a nuevos segmentos y zonas de negocio.
“Ha sido natural este proceso, porque la familia desde hace 25 años no está en la administración, y participan solo en el directorio los cuatro hermanos hombres. Somos muy partidarios de tener socios, más que ser propietarios del 100%. Nos gusta manejar la empresa con personas que ayuden al racionamiento y a impulsar el crecimiento en forma conjunta”, resume Carlos Alberto Rabat Vilaplana, director y socio de la firma, quien junto al presidente del directorio, Canio Corbo, entregan detalles de su apertura a bolsa.
Claro que dicho proyecto está en los planes de la empresa por lo menos desde 2008, pero por diversos motivos no se ha concretado. Hasta ahora.
“La compañía está en este momento en un programa de desarrollar una estrategia que consiste en extender su campo de oferta de viviendas, que estaba centrado esencialmente en Piedra Roja en los últimos años, y entrar en el mercado de los departamentos. Manquehue ha construido 35 edificios en los últimos años, pero dentro de su facturación representa un porcentaje bajo, y el mercado ha evolucionado en los últimos años desde ser -hace cinco o seis años- 70% casas y 30% departamentos en la Región Metropolitana, a ser lo opuesto. Manquehue, para alcanzar el tamaño que necesita, debe incursionar o tomar mayor porcentaje de participación de mercado de departamentos. Para cumplir esa estrategia, la compañía considera que necesita recursos adicionales”, explica Corbo.
Enero sería el mes para seducir al mercado
De la mano de los asesores financieros Credicorp Capital y BTG Pactual, la firma espera hacer su debut bursátil en la primera parte del primer trimestre del otro año, sonando enero como el mes más probable. Hasta ahora ya han sondeado el mercado, con buenos comentarios y con inversionistas ávidos de entrar. “Los bancos asesores nos han dicho que los que están interesados en entrar a la compañía son fondos small cap, family office y retail . Va a ser oferta solo en Chile, los road show también”, dice Rabat.
De hecho, las turbulencias de los mercados internacionales, con una guerra comercial en vilo entre Estados Unidos y China, no atemoriza a la familia Rabat y su apuesta por la bolsa. “Es un buen momento, porque la empresa tiene el mayor número de proyectos de su historia en desarrollo. Son proyectos que están geográficamente distribuidos en Santiago, también apuntan a distintos estratos, con más productos, como casas y departamentos, además de la venta de macrolotes. Es un buen grupo de proyectos que aseguran un rápido crecimiento de la compañía en los próximos años. En el tercer o cuarto año vamos a duplicar las ventas. Actualmente tenemos 20 proyectos en distintas etapas de desarrollo. Todo esto dentro de una industria inmobiliaria que ha estado creciendo en los últimos años, que tiene profundos fundamentos, y reforzado por nuestra marca que tiene una experiencia de 40 años”, afirma Carlos Alberto Rabat, sentado en la sala del directorio del quinto piso del edificio que desde hace unos meses arrienda Manquehue a Metlife, y que está ubicado en Santa María, en Vitacura.
Aunque mantienen en absoluta reserva el monto que esperan recaudar con la salida a bolsa, sí tienen claro los usos que quieren darle a los fondos. “Son para acelerar el plan de desarrollo que hoy tenemos de estos 20 proyectos, y agregar más proyectos. La inversión de los próximos cinco años son US$ 600 millones”, afirma Corbo.
“La compañía tiene hoy un plan de desarrollo que da una cierta facturación en los próximos cuatro años; los nuevos recursos permiten que en vez de seguir esa curva, siga una curva más arriba. Vamos a ir más rápido en el actual plan y vamos a poder invertir en más proyectos. Ya tenemos un par de proyectos vistos y listos, que van a permitir ser financiados con los nuevos recursos”, agrega Corbo.
Habrá emisión primaria y secundaria
La firma inscribió en 2017 un aumento de capital por el 15% de su propiedad. Ese será el porcentaje de primera emisión que le ofrecerán al mercado y que entrará directamente a la caja de la empresa para enfrentar las nuevas inversiones. Sin embargo, para hacer más atractiva la apertura, sumarán también a la venta el 15% que tiene Corso en la inmobiliaria y un porcentaje de hasta 10% que pondrán los hermanos Rabat Vilaplana en partes iguales, aunque esto último sigue en evaluación, confidencia Carlos Alberto.
“Corso entró a Manquehue (en 2008) como una inversión de capital privado que tienen en su portafolio, y esta inversión tenía un plazo para hacerse líquida. Ya estamos en los 10 años, por lo que puede ser parte de las razones que ellos tengan para ofrecer sus acciones también en esta colocación”, dice Corbo, y aclara que esto no tiene que ver con una obligación que naciera de un pacto de accionistas, sino que más bien con el mercado y el mejor momento para listarse (ver recuadro).
Adicional a esta inversión, cada hermano Rabat Vilaplana se ha dedicado a sus negocios. “Somos cuatro hombres los que participamos en el directorio, y hay cuatro mujeres, dos de ellas son monjitas (María del Carmen y María Cecilia), y las otras dos tienen sus actividades personales; por ejemplo, María Jimena, que tiene un jardín. También los hermanos se han ido diversificando haciendo otras actividades; por ejemplo, en el sector agrícola. La familia tiene un campo en Apalta, donde tenemos viña vinífera y nogales, también semilleros”, resume Rabat.
Es más, la cuarta generación ya está en lo suyo, como el caso de José Antonio Rabat Joannon, hijo de José Antonio Rabat Vilaplana, socio en la firma de desarrollo e inversiones inmobiliarias PatagonLand. Carlos Alberto no descarta que esta generación se vaya sumando al directorio de la empresa en un futuro próximo. De hecho, abrir a bolsa la empresa también da liquidez para las nuevas generaciones.
Los proyectos que vienen
Hoy, Manquehue tiene 14.000 viviendas construidas y ha desarrollado 2.000 hectáreas en proyectos; mientras que el 40% de las ventas de la compañía provienen de los segmentos medios en casas (entre 3.000 y 5.000 UF), ahora quieren entrar a departamentos de entre las 4 mil y 10 mil UF. Eso sí, esta no es una idea nueva, sino que hace tres años conformaron un equipo al interior de la inmobiliaria para dedicarse al desarrollo de departamentos.
“Piedra Roja todavía tiene 300 hectáreas para recibir la demanda futura. Además, tenemos 80 hectáreas en otros lugares de Santiago, en Padre Hurtado, Puente Alto, Machalí, Lo Barnechea, Colina, para la construcción de casas”, explica Rabat. Hoy, las casas representan más del 80% del portafolio, y quieren que departamentos representen el 30% del total de sus proyectos, y ya tienen seis edificios en desarrollo en el sector oriente.
“Los planes de la compañía, por ahora, son concentrarse en las actividades tradicionales, barrios y casas e incorporar con más fuerza los departamentos, pero todo en Santiago y también los alrededores, como Machalí u otras comunas a 200 kilómetros de Santiago. Y cumplidos esos objetivos, probablemente vamos a ir a regiones con mayor intensidad. Entrar a otros países no está, por ahora, en el horizonte”, responden Corbo y Rabat.
Lo que saldrán a vender a los inversionistas en la bolsa es el futuro, y las buenas cifras que proyectan, a pesar de que al tercer trimestre tienen un Ebitda negativo de $1.510 millones, pérdidas por $636 millones y una deuda total de casi $4.000 millones.
“Al mercado lo estamos seduciendo con el número de proyectos que tenemos hacia adelante. Es verdad que en los años 2015 y 2016 la industria sufrió una baja en la demanda, en ese momento preferimos bajar el ritmo de construcción para no quedarnos con stock , y lo que se hizo también fue empezar a trabajar para tener estos 20 proyectos más diversificados. Lo que estamos ofreciendo al mercado es lo que viene, y lo que viene es muy agresivo en crecimiento. Las ventas se esperan duplicar en los próximos 2 o 3 años y eso hace que sea un momento muy atractivo. Pero para el cierre de este año, la compañía va a terminar con utilidades, al menos el doble de lo que tenía el año anterior. Estamos en las transacciones finales y eso se va a reflejar en los estados de resultados”, recalca Corbo.
“Es un buen momento, porque la empresa tiene el mayor número de proyectos de su historia en desarrollo (…). Es un buen grupo de proyectos que aseguran un rápido crecimiento de la compañía en los próximos años. En el tercer o cuarto año vamos a duplicar las ventas”.
CARLOS ALBERTO RABAT
SOCIO Y DIRECTOR DE INMOBILIARIA MANQUEHUE
“Lo que estamos ofreciendo al mercado es lo que viene, y lo que viene es muy agresivo en crecimiento. (…) Para el cierre de este año, la compañía va a terminar con utilidades, al menos el doble de lo que tenía el año anterior”
CANIO CORBO
PRESIDENTE DE INMOBILIARIA MANQUEHUE
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