Fuente: El Mercurio.com – El periódico líder de noticias en Chile

María de los Ángeles Pattillo  

Durante el primer semestre de este año hubo 1.284 desistimientos de compras de viviendas en la Región Metropolitana, según un sondeo de TocToc.com -plataforma de la Cámara Chilena de la Construcción- realizado para “El Mercurio”. La pérdida del empleo, un quiebre con la pareja, la muerte de un familiar o traslados fuera de Santiago son las principales razones que se esgrimen a la hora de cancelar una promesa de adquisición inmobiliaria.

Las transacciones que no llegaron a concretarse en el período, mayoritariamente son de propiedades cuyos valores fluctúan entre las dos mil y las tres mil UF. En departamentos, el 34,87% de las caídas se produjo en ese tramo de precios, mientras que en casas la cifra llegó al 31,86%, promediando ambos un 33,3%. “Más del 80% de lo que se vende no supera las cuatro mil UF, por lo que es esperable que los desistimientos se abulten ahí”, señala Nicolás Gumucio, gerente de TocToc.com.

Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), otro factor que podría explicar este fenómeno es que quienes pueden acceder a inmuebles de entre dos mil y tres mil UF se han visto fuertemente golpeados por la actual situación económica. “Es un segmento que tiene más inseguridad en el trabajo y no tiene muchos recursos a los que acudir, por lo que la gente prefiere no embarcarse si percibe un mal escenario”, dice.

Según Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, la mayoría de los que anulan su promesa son personas que querían vivir en el inmueble, y no inversionistas que compran para luego arrendar, que tienen más espaldas financieras. Gumucio tiene la misma mirada, y añade que las casas tienden a tener más desistimientos que los departamentos, porque en estos últimos hay un mercado de inversionistas bastante más sólido.

En el estudio de TocToc.com se destaca que el 8% de las ventas del primer semestre en la Región Metropolitana fueron anuladas. En departamentos, el indicador es del 5%, en tanto que en casas se empina al 14%. Durante los últimos cuatro años, la diferencia en términos porcentuales ha sido igual de amplia, o incluso mayor entre ambas tipologías (ver infografía).

Además de la baja presencia de inversionistas, el alto número de anulaciones en casas se explica por la dificultad que tienen los compradores de imaginarse a esta emplazada en un terreno, ejercicio más fácil en un edificio. Asimismo, las dificultades propias de vivir en la periferia no siempre se consideran al momento de promesar, y luego podrían afectar la decisión de continuar con el compromiso.

El perfil familiar de las casas sería otro elemento determinante, según Cristián Sánchez, gerente comercial de Enaco: “Más allá del nivel socioeconómico y de ingreso, hay un ciclo de vida. Independiente del segmento, hay más compromisos financieros que atender. Cuando hacemos departamentos, los que también están enfocados a la familia, tienen más tasa de desistimientos”.

Estación Central iguala a Las Condes

Las comunas con mayor número de ventas de departamentos interrumpidas son Santiago centro (25,45%) y Ñuñoa (17,23%). Entre los desarrolladores inmobiliarios enfocados a este nicho la lectura es la misma: es donde se concentra la venta, por lo que los desistimientos siguen dicha tendencia. Según TocToc.com, ambas zonas son las con mayor nivel de demanda en la capital; en Santiago se transaron 2.332 viviendas en altura en el primer semestre y en Ñuñoa 1.268 unidades.

Un poco más atrás está Estación Central, donde se vendieron 903 departamentos. Sin embargo, solo el 9,8% de las caídas ocurrieron en esa comuna, igual cifra que en Las Condes, donde se promesaron 675 unidades.

El fenómeno de Estación Central se explica por la escasa cantidad de edificios recepcionados hasta el momento y el importante número de inversionistas, estima Ergas. Igual diagnóstico tiene Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Fundamenta, para quien el peso de aquellos que compran para luego alquilar debiera mantenerse fuerte: “Como se congelaron los permisos de edificación, van a pasar varios años sin poder levantar nuevos proyectos, por lo que el mercado del arriendo seguirá siendo apetecido”.

En las casas, los desistimientos se concentran en Puente Alto (31,50%) y Colina (16,64%). La presencia de esta última se explicaría porque es la comuna con más ventas; 426 unidades, según los registros de TocToc.com. Sin embargo, Puente Alto queda atrás de Buin y Lampa, con 318 operaciones.

Según Gumucio, a Puente Alto le ha afectado la competencia de otras comunas: “Se ha visto muy consumida por San Bernardo o Buin. Mucha gente que compró hace un año prefiere acceder a viviendas con subsidio en esas zonas, pues son pocas las firmas que no están devolviendo lo ya pagado”.

Ese escenario debiera tender a cambiar, estima Domínguez: “En un mercado donde los precios van al alza no se cobra multa, porque las inmobiliarias saben que pueden conseguir otro comprador y a un precio creciente. Pero en el actual escenario, con valores más estables, no estoy seguro de que tengan la misma política”.

En Enaco, por ejemplo, ante un desistimiento que no es de fuerza mayor se puede retener hasta el total de lo abonado, mientras que en Fundamenta tienden a quedarse como máximo con el 3% del valor total de la vivienda.

1.284
promesas de viviendas fueron anuladas en la primera mitad de este año, según datos de TocToc.com.

14%
de las ventas de casas se desistieron en el período, mientras que en departamentos fue el 5%.

25%
de los desistimientos de viviendas en altura se concentran en la comuna de Santiago Centro.

 Estabilidad en los precios contiene mayor caída de promesas

El año pasado, las visiones eran, en general, pesimistas. Muchos actores del sector inmobiliario preveían un alza en el número de desistimientos en 2016, debido al aumento del pie requerido -del 10% al 15% y hasta 20%-, dado el complejo escenario económico y aumento del desempleo.

Sin embargo, las promesas han tendido a permanecer. Según el sondeo de TocToc.com, se mantuvo el porcentaje de caídas en el primer semestre de 2016 respecto del año pasado. En términos absolutos, incluso hubo 212 desistimientos menos que en la primera mitad de 2015, pero también lo hicieron las ventas, por lo que el peso porcentual se mantuvo.

Para el director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, el indicador ha sido estable debido a que el desempleo no subió como se estimaba hace algunos meses. “La exigencia de ahorros previos tampoco resintió el mercado, porque venían aumentando desde el año pasado”, agrega.

En Enaco, por ejemplo, desde hace un año y medio que están pidiendo el 15% de pie. “Como estaba muy anunciado el cambio de política de los bancos, empezamos a pedir más ahorro, en función de la nueva normativa que venía”, explica su gerente comercial, Cristián Sánchez. En su caso, manejan una tasa de desistimiento del 6%, en promedio.

En Ralei Grupo Inmobiliario tienen la misma política y ahora están haciendo una campaña para que quienes promesaron al 10% aumenten su cuota para lograr llegar al 15% o 20%. “Los créditos ya no van a ser de un 90%, eso es un hecho”, advierte Andrés Ergas, gerente comercial de la firma, cuyo último proyecto entregado tuvo una tasa de 4% de caída de las promesas acordadas.

Por otra parte, Domínguez cree que el comportamiento de los precios de las viviendas también ha incidido en que las ventas se concreten: “Los valores han estado estables. Distinto es cuando empiezan a aflojar, ahí los desistimientos aumentan porque a la gente le conviene pagar la multa y buscarse algo más barato”.

Según los datos de GfK Adimark, durante este año el precio promedio de los departamentos vendidos se ha mantenido en 65 UF/m {+2} , mientras que en las casas siguen sobre 50 UF/m {+2} .

Promesas están cayéndose antes de la recepción final

Históricamente, los desistimientos se han concentrado en la fase de entrega de las propiedades. “En general, las promesas se caen al minuto de escriturar porque ahí viene la aprobación del crédito y si la persona se quedó sin trabajo o tiene menos del pie necesario, puede retractarse”, señala Nicolás Gumucio, gerente de toctoc.com.

Sin embargo, Andrés Ergas, de Ralei, advierte que han tendido a aumentar las caídas de promesas durante la etapa de construcción de la obra. “Hoy el pie se cobra en cuotas, y hay gente que lleva cuatro o seis meses sin trabajo, y ya no tienen para cubrir los cheques. Ese fenómeno lo estamos viendo”, dice.

Vicente Domínguez, de la ADI, destaca que las inmobiliarias están haciendo seguimientos de dichas cuotas, ya que hay preocupación por el tema. “Se hacen verificaciones, y si la persona ha dejado de pagar tres meses la llaman para saber si está todo en regla. Cada vez se le pierde menos la pista al cliente”, subraya.

También hay inmobiliarias que están dando otras facilidades de pago. En los nuevos proyectos de Santa Elena de Chicureo, por ejemplo, se puede optar a 12 dividendos gratis, para dar más holgura en las cuotas.

Por lo pronto, los desistimientos debieran tender a crecer para el segundo semestre, estima Gumucio. “No hay nada que indique lo contrario, la banca va a estar más rígida y el desempleo también podría afectar”, indica.

Para Domínguez, otro factor que incidiría en el aumento de promesas inconclusas es el gran número de viviendas que se entregará durante la segunda mitad del año. Según datos de GfK Adimark, 4.833 inmuebles serán recepcionados de acá a diciembre próximo.