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Desde 2008 que la oferta de strip centers en las comunas de Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea no superaba la barrera anual de los nueve mil metros cuadrados nuevos construidos. Incluso, según datos de la consultora Global Property Solutions (GPS), en 2010 no ingresó ningún desarrollo comercial nuevo de este tipo al sector oriente de la capital. Pero, el escenario se fue dinamizando y el año pasado se logró superar esa barrera y llegar a un stock anual de 9.412m² de superficie nueva. Este volumen implicó un crecimiento de 640% respecto de la oferta ingresada en 2012 al mercado, según la consultora.

“El alto crecimiento y el bajo desempleo de 2011 y 2012 significaron que el año pasado se entregaran muchos desarrollos y hoy en día todavía estamos viendo strip centers de esa bonanza”, explica Felipe Besnier, gerente de desarrollo y estudios de GPS. A su juicio, este mercado es un buen termómetro del momento económico de un país: “Ante un escenario adverso se detienen las obras, porque no tiene sentido congelar el capital y tener locales vacíos por un año”.

Para lo que queda de 2014 y principios de 2015, en GPS proyectan que ingresarán al sector oriente cinco nuevos strip centers : dos en Lo Barnechea, dos en Vitacura y uno en Las Condes. En total, sumarán 7.800 m², un 17% más bajo que en 2013.

Rodrigo Farías, gerente general de Arauco Express (sociedad entre el fondo de inversión Aurus y Parque Arauco), aún no hay claridad si el futuro próximo se ve o no auspicio: “Estamos evaluando los potenciales impactos de la reforma tributaria, tanto a nivel de alza de impuestos como lo relativo a las contribuciones”.

Besnier coincide y señala que en el mercado hay cautela por los efectos de la reforma: “El tiempo que demoren en entrar los nuevos desarrollos va a depender mucho de cómo se maneje esta reforma”.

En todo caso, espacio para nuevas iniciativas hay en la zona, cree la académica del Instituto de Estudios Territoriales de la UC, Liliana de Simone. “El sector de alta renta va a salir de las calles más reconocidas de este comercio como Vitacura y Luis Pasteur. En el futuro el negocio se va a asociar a nuevas vías que aún no han sido explotadas, pero que siguen siendo estructurantes”, dice la académica.

Besnier apuesta a que el desarrollo comercial del sector oriente se mantenga en las vías principales, pero en placas comerciales bajo los edificios nuevos: “Eso no es un strip center como definición pero es bastante similar, por lo que tienden a competir. Los precios de los arriendos son similares y la forma en que llega el público también es la misma”.

Los dos polos más atractivos

En la actualidad, el sector oriente concentra un 35% de la superficie comercial de toda la Región Metropolitana, según los datos de la consultora GPS. De los 28 strip center que hay en las tres comunas, trece están en Vitacura, ocho en Las Condes y siete en Lo Barnechea. En total, representan 48.347 m².

A Augusto Rodríguez, gerente inmobiliario de BTG Pactual Chile, no le extraña que Vitacura concentre el metraje. “Es la única comuna donde no hay mall , el Parque Arauco está cerca de cierto sector, pero no de otros. Por lo tanto, para satisfacer la demanda de servicios de los habitantes de la comuna, los desarrolladores han encontrado en este formato la mejor alternativa”.

En general, los strip center tienen un radio de influencia de hasta 15 minutos caminando. Sin embargo, en estas tres comunas hay muchos casos donde se congregan varios puntos comerciales mucho más cerca unos de otros, hasta en la misma cuadra. Un ejemplo de lo anterior es lo que pasa en la avenida Luis Pasteur, en Vitacura.

De Simone destaca que ahí convergen dos factores que hacen posible este escenario: un alto poder adquisitivo y una oferta con un mix variado, que no compite entre sí. “Ya no son solo lugares de venta de primera necesidad, y hay tiendas que tienen que ver con el lujo o con la venta de productos más elaborados”, indica la académica de la UC.

Para el futuro, la presencia de strip centers debiera, incluso, aumentar en esta avenida. “Hay varias casas de un piso que ahora son locales comerciales, donde probablemente llegue un desarrollador, las eche abajo y construya allí este tipo de comercio. Pero es a largo plazo, porque el canon de arriendo es tan alto que es poco atractivo para los dueños vender”, señala Besnier.

A su juicio, otro sector interesante está en La Dehesa: “Hay dos desarrollos que tienen menos de un año en El Huinganal y es una zona que se está poblando mucho. Como queda bastante por densificar y se va a requerir de comercio, por ahí va a venir el desarrollo del sector oriente en los próximos años”.

En la avenida La Dehesa hay cinco strip centers entre las calles Raúl Labbé y El Rodeo, muy cerca del mall . Sin embargo, Besnier aclara que pueden convivir perfectamente entre sí. “Tienen vocaciones totalmente distintas, nadie va a comprar pan al mall . El mix acá es fundamental, ya que si colocan productos complementarios el mall siempre gana por volumen, pero si el strip center se diferencia no hay problemas”, concluye.

EN GENERAL, LOS STRIP CENTERS TIENEN UN RADIO DE INFLUENCIA DE HASTA 15 MINUTOS CAMINANDO. SU UBICACIÓN ES CLAVE, YA QUE SON UNA ATRACTIVA ALTERNATIVA PARA LAS COMPRAS DE ÚLTIMO MINUTO DE REGRESO A LA CASA DESDE LA OFICINA.

 Arriendos llegan hasta las 1,2 UF/m²

Los arriendos del sector oriente pueden ser hasta cinco veces más altos que en la zona poniente de Santiago, según datos de GPS. En las comunas de Vitacura, Las Condes y Lo Barnechea, los valores van desde las 0,5 UF/m² hasta las 1,2 UF/m²  , en un punto premium en un primer piso.

Augusto Rodríguez, de BTG Pactual Chile, asegura que la comuna no es una variable determinante: “El valor del arriendo tiene más que ver con los proyectos en sí mismos. Hay muchos casos de un strip center frente a otro que pueden tener tarifas muy distintas, ya que uno está mejor emplazado o mejor diseñado”.

Sí hay coincidencia entre los actores en que la ubicación es clave. “Es importante que cuente con un alto tráfico, además de un entorno que tenga necesidades de servicios diversos”, indica Rodrigo Farías, de Arauco Express. A lo que Felipe Besnier agrega que hay que considerar la “vuelta a casa” en el flujo vehicular: “Nadie compra el pan camino a la oficina, sino que cuando vas de regreso”.

En cuanto al diseño del proyecto, Liliana de Simone, de la UC, señala que en los últimos dos años ha ido adquiriendo cada vez más importancia el peatón. “Se han inaugurado strip centers con innovaciones tipológicas muy interesantes, que proponen una relación con la calle a través de plazoletas, rampas y lugares donde se vuelve a reunir la gente”, indica.

Lo cierto es que si se logra desarrollar un buen proyecto, la rentabilidad se mueve entre el 8% y el 10%. Ahora bien, la cifra ha ido bajando con los años, reconoce Pablo Fleischmann, socio de IFB Inversiones: “Esto se debe a que los terrenos han subido. Hay que considerar que los strip centers tienen uno o dos pisos máximos, ya que construir en mayor altura tiene un costo mucho mayor”.

El caso de Chicureo

Actualmente, el sector de Chicureo en la comuna Colina tiene seis strip center ya consolidados, que en total significan 14.812 metros cuadrados. Con las mejoras viales que se proyectan y el creciente desarrollo habitacional, este sector tiene un atractivo comercial importante, dicen los expertos. Sin embargo, actualmente no hay nuevas iniciativas.

Felipe Besnier, gerente de desarrollo y estudios de GPS, explica: “La mayoría de los proyectos se hicieron con permisos provisorios, pues la normativa no permite equipamiento comercial por dicha zona”.