Especial Inmobiliario 2013 en revista Capital – Revista Capital.

Descifrando el mercado

Por  Natalia Saavedra

Muchas son las preguntas que rondan al mercado inmobiliario. Mientras algunos hablan de una adecuación de precios acorde al crecimiento de la economía local, a fines de 2012 las versiones sobre una “burbuja” en el sector no se hicieron esperar. Pese a la diferencia de opiniones, es una industria que muestra signos de buena salud: los stocks se mantienen bajos y la demanda estable.
Una economía aparentemente tranquila, buenas condiciones crediticias y proyectos que responden a todo tipo de exigencias, son algunas de las razones que los principales actores de la industria esgrimen como parte de su buen diagnóstico. Y, si bien reconocen que están preparados para ciertos vaivenes propios de un año electoral, no prevén por lo pronto algún bajón en la actividad.

1. ¿Qué pasa con los precios?

Es un hecho: los precios han subido. Los principales actores así lo reconocen, pero no lo ven como un factor negativo ni provocado antojadizamente por las empresas. Según José Antonio Rabat, parte de la familia controladora y vicepresidente del directorio de Manquehue, el alza se explica por la escasez de terrenos en sectores urbanos, los mayores costos de los insumos para la construcción y la menor disponibilidad de mano de obra. “La tendencia de los precios es que seguirán subiendo, quizás más moderadamente, pero seguirán al alza conforme crezca la economía del país”, asegura el empresario.

El gerente general de Besalco Inmobiliaria, Eduardo Nestler, coincide en que dichos factores, sumados a la mayor restricción para la realización de proyectos, inciden en el aumento del precio promedio. “Se vende menos, pero más caro”, afirma. Y aclara que eso no se traduce en una depresión del mercado: “Respecto al mediano plazo, consideramos que la demanda va a continuar creciendo, debido al aumento en el ingreso de las personas y al positivo crecimiento del país”.

Los mayores precios, entretanto, suponen un desafío para las compañías del sector. ¿La razón? Como no todos los usuarios están dispuestos a pagar sumas muy elevadas, las compañías han innovado al dirigir la demanda a lugares donde se pueden ofrecer viviendas más baratas. “Esto ya se está viendo en Estación Central, Independencia, La Cisterna, por poner algunos ejemplos. Lo lógico para el bienestar más amplio de la sociedad, sería que las zonas que reciben fuertes inversiones en infraestructura pública (parques, líneas de metro, etcétera) tengan condiciones de densificación que permitan que más personas puedan vivir allí, beneficiándose del valor que genera estar mejor ubicado en la ciudad”, destaca Mauricio Varela, gerente general inmobiliario de Socovesa.

Germán Bartel, gerente comercial de Enaco, piensa que no hay que alarmarse con mediciones que hablan de un estancamiento como consecuencia de mayores precios. Lo importante –precisa– “es que hay niveles bajos de stock, con arriendos escasos y caros, con buenos niveles de confianza de los consumidores y un adecuado acceso al financiamiento bancario, lo que nos indica que los precios, al menos por el momento, no deberían bajar”.

2. ¿Una baja en la tasa de interés empujaría las ventas?

A diferencia de otros países, Chile presenta varias ventajas a la hora de financiar una vivienda a largo plazo. Y pese a que hoy se habla de condiciones más estrictas para acceder a financiamiento bancario, el sector no cree que esto lo afecte. Por el contrario, son muy positivos respecto a las condiciones del mercado.

Cómo no serlo, si hitos como el ocurrido entre junio y septiembre de 2012 –cuando las ventas se dispararon un 34%, superando todos los récords registrados– indican que los mayores intereses no detienen a los compradores. “Acciones como la baja de tasas tienen sentido cuando hay una fuerte caída de la demanda. Hoy, los meses para agotar stock están en rangos ampliamente razonables”, explica Bernardo Echeverría, presidente de Inmobiliaria Echeverría Izquierdo.

Rodrigo González, socio y gerente general de Ingevec, agrega que es clave que las tasas de los créditos hipotecarios se hayan mantenido en niveles convenientes, por lo que “salvo que existan cambios significativos en las condiciones económicas, no deberían producirse condiciones adversas para la solicitud de créditos hipotecarios”.

Hernán Reyes, gerente general de Simonetti, añade que hay que mirar el valor de las tasas objetivamente. De partida, explica, se encuentran en rangos bajos y de aplicarse una baja, nunca sería de dimensiones importantes. “Recordemos la polémica que se produjo a fines del año pasado respecto de la supuesta ‘burbuja inmobiliaria’, en donde todos los actores insistíamos que no era tal, pero se logró el efecto de poder frenar en algo la demanda, por lo que no creo que la autoridad ponga nuevamente los incentivos para que las tasas largas, que son las que afectan a los créditos hipotecarios, vuelvan a bajar”, opina el ejecutivo.

3. ¿Cuáles son las tendencias?

Ya no es sólo asunto de buscar una casa con las condiciones adecuadas de precio y calidad, sino que los consumidores persiguen un estilo de vida, y es ésta una de las principales tendencias que guía los pasos de la industria. Así lo asegura Mauricio Varela, de Socovesa, quien sostiene que como consecuencia de esto, las inmobiliarias tienen que estar dispuestas a salir de su zona de confianza y atreverse al desarrollo de proyectos en nuevos sectores.

“Un ejemplo es la zona de Chamisero en Chicureo, donde Socovesa cuenta con una atractiva cartera de proyectos de viviendas en extensión. Con respecto a departamentos, en Almagro seguimos participando fuertemente en las comunas más demandadas y con nuestra filial Pilares estamos satisfaciendo una demanda latente por vivir en comunas que podrían llamarse menos tradicionales, como Independencia o Estación Central”, comenta.

No es la única exigencia. La conectividad, en tiempos donde el uso del transporte público alarga los viajes desde la casa al trabajo, es todavía clave a la hora de elegir dónde vivir, sobre todo en usuarios jóvenes que recién se incorporan al mercado laboral.
En ese contexto, Carolina Büchi, directora ejecutiva de Imagina Grupo Inmobiliario, asegura que se siguen prefiriendo ubicaciones con buenos accesos y en lugares centrales, aunque ello implique pagar un poco más. “Más que un alza en las ventas en las comunas menos tradicionales, se puede hablar de un desplazamiento. Por ejemplo, inversionistas que antes compraban sólo en Santiago Centro, ahora se han trasladado a otras comunas cercanas, como Ñuñoa”, señala la ejecutiva.

Ahora bien, si pensaba que es cosa de comprar y cambiarse, va a tener que esperar, porque varios de los principales actores de la industria han controlado los inventarios, precisamente con la idea de no generar una sobre oferta. “En general, no tenemos inventario de viviendas para entrega inmediata, somos bastante cautos en el desarrollo de las etapas de los distintos proyectos. Tenemos aproximadamente 700 hectáreas para desarrollo, a través de todas las sociedades en que participamos y seguiremos invirtiendo de acuerdo a nuestro plan de inversiones. Sin embargo, los nuevos desarrollos hay que mirarlos con algo más de cuidado, producto de que se observan posibles cambios en muchos frentes normativos e impositivos para esta industria, que lo único que harán, si se implementan, es que se siga encareciendo el negocio y, por lo tanto, sigan subiendo los precios y se desacelere algo la demanda”, detalla José Antonio Rabat de Manquehue.
Bartel agrega que lo que está mostrando el mercado es que no hay disponibilidad para entregas antes de 12 meses, “razón por la cual, la compra y venta de propiedades usadas ha subido tanto y los arriendos están cada día más caros”.

4. ¿Un futuro con buenas perspectivas?

La respuesta unánime es que sí. Primero, la demanda va a seguir creciendo y no se prevé desaceleración entre los actores de la industria. “Salvo que existan cambios significativos en las condiciones económicas generales, no vemos que pudiera producirse algo así. Además, los niveles de oferta actual se mantienen bastante acotados, lo que hace difícil pensar en correcciones importantes en el mercado”, opina Rodrigo González de Ingevec.

Hernán Reyes, de Simonetti, afirma que es relevante que quienes toman la decisión de compra perciban un ambiente económico estable, lo que queda de manifiesto con los niveles de confianza de los compradores de viviendas. “Nuestras estimaciones de crecimiento para el sector están en torno al 10% este año”, detalla.

De hecho, en el futuro inmediato iniciarán la construcción de un proyecto en la calle Martín de Zamora, casi esquina Sánchez Fontecilla, y partirán en septiembre con la venta del Edificio Bilbao 5.550 y de otro a 50 metros de la estación Los Dominicos. Su inversión total para los proyectos iniciados este año, y los antes señalados, bordeará los $90 millones de dólares.

5. ¿Cómo influirá el período electoral?

Un factor que genera alerta en la industria son los efectos de un año de elecciones presidenciales. “Las ventas tenderán a mantenerse en los niveles actuales, con una cierta inestabilidad al menos este año de votaciones. Después de las elecciones, las ventas retomarán una senda de crecimiento moderado, probablemente menor en unidades, pero en precios superiores, producto de una mezcla de mayor superficie y también de alza en los precios”, asegura el empresario José Antonio Rabat.

Bernardo Echeverría, de Echeverría Izquierdo, explica que es esperable que el mercado modere su actividad el segundo semestre, pues la demanda inmobiliaria baja en períodos electorales y tarda algunos meses en recuperarse. No es para alarmarse, dice: “En general, los comportamientos del empleo y de los ingresos siguen con sesgo positivo, y éstos son el fundamento último de la demanda. Las condiciones de crédito siguen siendo atractivas para los compradores. Por el lado de la oferta, las cifras son bastante sanas. Esto se refleja en la mayor demanda por compras en verde y en blanco (antes del inicio de la obra), tendencia que no se veía desde hace más de una década”.

Hernán Reyes apunta que es relevante que el contexto político no afecte el desarrollo de nuevos proyectos o que se frenen iniciativas por algún tipo de presión de comunidades o por promesas de campaña. “Nos hemos dado cuenta que es más complejo iniciar nuevos proyectos, hecho que también se percibe en el sector, lo cual es negativo, puesto que la cantidad de unidades disponibles podría disminuir con todo lo que ello puede implicar”, admite.

Carolina Büchi, de Imagina Grupo Inmobiliario, comparte la preocupación y cree que es importante que se pongan temas en el tapete que hace años se arrastran en la agenda: revisar el radio urbano y también los planos reguladores, “siempre pensando en mejorar la calidad de vida de las personas y en poder potenciar aún más ciertos sectores”.

Aunque en el sector no creen en una desaceleración brusca de la demanda, sí piensan que podrían verse afectados por ciertas decisiones políticas que compliquen el desarrollo de proyectos. Así y todo, el optimismo no se pierde. “Lo único real son los congelamientos de permisos de construcción en algunas comunas, por lo tanto, los precios no bajarán y las condiciones de financiamiento deberían mantenerse estables, razones por las cuales de todos modos uno puede estar tranquilo”, concluye Germán Bartel de Enaco. •••

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 Hambre de hormigón y acero

Por Fernando Vega

El número de oficinas y viviendas en construcción sigue creciendo en Santiago. Aunque a un ritmo más moderado, ni el fantasma de la burbuja inmobiliaria, ni de la desaceleración económica han frenado a los inversionistas, seducidos por un mercado hambriento de hormigón y acero. Al final del primer semestre de 2013 se habían iniciado sólo en Santiago más 3,5 millones de metros cuadrados. La mayoría, oficinas.

La demanda de empresas por mejores instalaciones, sumada al crecimiento de la actividad comercial y las bajas rentabilidades que ofrecen otras alternativas de inversión, tienen al sector convertido en un importante receptor de flujos: compañías de seguros, fondos inmobiliarios nacionales y extranjeros, y family offices han encontrado en esta industria activos capaces de entregar ingresos estables, con menor volatilidad que otros instrumentos. Y, sobre todo, rentabilidades en torno al 10%.
Santiago, que por su tamaño cuenta con mayores expectativas de negocios, lidera el desarrollo de la actividad. También hay obras en regiones, especialmente en el norte, donde casi no existía oferta de casas y oficinas de alto estándar. Basta darse una vuelta por algunas de las pujantes capitales provinciales para ver cómo han cambiado sus calles. Y sus caras, especialmente en aquellas ciudades con más de 100 mil habitantes.

El año pasado, el mercado inmobiliario marcó todos los récords de construcción y ventas. En el área habitacional se colocaron más de 70 mil unidades destinadas a vivienda, con precios que crecieron 15% en promedio, liderados por las casas que subieron 22%, mientras que los departamentos se revalorizaron en 11%.

Arriendos de largo plazo

Pero la estrella del sector, y que concentra la mayor parte de las fichas de los inversionistas, es el mercado de oficinas y centros comerciales. Según datos de la Corporación de Bienes de Capital (CBC), la inversión con ese destino alcanzará unos 2.050 millones de dólares hasta 2015, lo que equivale a construir tres veces más de lo que se hacía hasta 2011.

Ejecutivos de compañías de seguros y fondos de inversión estiman que los proyectos destinados a la industria y el comercio concentrarán, de aquí al 2020, casi el 80% de toda la inversión inmobiliaria no residencial del país.

Estamos hablando de más oficinas de alto estándar, locales comerciales y centros de distribución para grandes tiendas y supermercados. Todos, para el arriendo y a largo plazo. “Este sector sigue ofreciendo oportunidades interesantes de inversión”, afirma el gerente de la división inmobiliaria de Cimenta, Fernando Rodríguez. “Nosotros nos dedicamos a la inversión en propiedades que generan flujos de arriendo, dentro de los cuales algunos segmentos del mercado de las oficinas se presentan atractivos, como también, los centros de bodegaje industrial”, detalla el ejecutivo.

El atractivo de los fondos

A diferencia de hace algunos años, cuando normalmente los edificios comerciales eran construidos para su venta, hoy casi todo lo que se levanta es para alquiler. En eso consiste el negocio, que fuera de Chile es una industria consolidada y que aquí comienza a establecerse. En especial, a través de los fondos inmobiliarios.

Hoy, en bolsa cualquier inversionista puede comprar cuotas de los distintos fondos que invierten en una amplísima cartera de proyectos. Hay 25 fondos, que manejan propiedades en torno a los 2.500 millones de dólares: desde terrenos para futuras obras, hasta edificios ya construidos o locales comerciales. Ofrecen diversificación y seguridad, ya que al estar sus propiedades ubicadas en diferentes zonas del país y con distintos arrendatarios, el riesgo es menor que apostar a un solo inmueble. Por eso, en el mercado destacan la estabilidad como el mayor plus de este tipo de apuesta.

Con activos superiores a los 550 millones de dólares y más de 70 propiedades rentando en el mercado,  Independencia lidera este negocio. Según Enrique Ovalle, director ejecutivo de la firma, “la competencia ha permitido este gran crecimiento”.

Asegura que hace diez años “todo esto era muy incipiente. Nosotros éramos los mayores, pero con otro tamaño y un mercado muy poco desarrollado. Hoy aparecieron fondos extranjeros, que van y vuelven, pero que están presentes y eso permite una mucho mayor profundidad y liquidez. Lo positivo es que los fondos de inversión inmobiliaria se están abriendo masivamente”, sostiene.

Las oficinas

Uno de los activos más demandados por los fondos de inversión son los edificios de oficinas. Tanto las de alto estándar, que están ubicadas principalmente en el eje de El Golf en Las Condes, como en Providencia y Vitacura, y las de menores prestaciones, usualmente localizadas en el centro de Santiago.

Con menos de 20 años de antigüedad, ascensores veloces, una mayor proporción de estacionamientos y terminaciones de alta gama, las llamadas oficinas clase A y A+ son las más caras y demandadas del mercado. Sobre todo, por las multinacionales que buscan condiciones similares a las de sus casas matrices de Estados Unidos o Europa.

Sin embargo, según algunos gestores en este mercado, podría estar produciéndose una sobre oferta que amenazaría con hacerlo menos atractivo. “En términos generales, el segmento de oficinas presenta un ciclo con una oferta considerable de metros cuadrados para los próximos 18 a 24 meses”, dice un gestor.

En la mira de todos está la avalancha de metros cuadrados que supone la entrada en operaciones de la torre Costanera. La mega estructura, que aún no tiene fecha de inauguración prevista, aportará 74 mil metros cuadrados de oficinas, casi un tercio de lo que se produce cada año.

Compañías de seguros

Uno de los mayores inversionistas inmobiliarios de Chile son las compañías de seguros de vida. Según cifras de la Superintendencia de Valores y Seguros, hasta mediados de este año, el sector ha colocado más de 6.000 millones de dólares.
Tanto apetito inmobiliario se debe a que las aseguradoras necesitan inversiones de largo plazo para poder calzar el pago de obligaciones, como seguros o pensiones de rentas vitalicias. “Dada la naturaleza de esta industria, para inversionistas institucionales como las compañías de seguros, las inversiones inmobiliarias son un importante instrumento para invertir directamente o a través de financiamiento a terceros. Los portafolios de las compañías de seguro mantienen porcentajes en torno al 15% de sus activos entre deuda e inversión directa, sin considerar los mutuos hipotecarios que estas compañías también compran”, explica Thomas Verbeken, gerente de riesgo inmobiliario de MetLife.

Según el ejecutivo “todos los segmentos presentan oportunidades, tanto en Santiago como en regiones, donde el país tiene mucho por crecer todavía”.

Asimismo, este sector también se ha hecho muy atractivo para inversionistas privados como family offices, que han encontrado en esta industria activos de ingresos estables. “Es un sector con menor volatilidad que otros instrumentos de renta variable y con retornos adecuados para el nivel de riesgo que tienen”, dice un administrador de altos patrimonios.

Por lo mismo se explica la llegada de fondos extranjeros que en los últimos años han generado un fuerte dinamismo en el sector. Huyendo de la crisis subprime, el pinchazo de la burbuja en Europa y menores ganancias en el hemisferio norte, los gestores internacionales llegaron al país adquiriendo edificios completos. La punta de lanza fue el alemán Union Investment que compró cinco torres, entre éstas la Torre Paris en Providencia y Birman en Las Condes, cartera que el año pasado vendió al fondo chileno Aurus.

Rentabilidades de dos dígitos

Sobre las ganancias, las opiniones coinciden en situar la rentabilidad promedio del sector en torno al 10%. Nada que ver con las cifras de hasta 20% que se vieron en la Europa de pre crisis o en algunas ciudades de Brasil hoy en día.

Hay que distinguir, eso sí, que la rentabilidad de comprar para arrendar es generalmente menor que la asociada a construir para vender. “Si se buscan activos terminados, las rentabilidades son más bajas que las que se obtienen cuando se participa en el desarrollo de los activos. Ahora, los riesgos también son más altos en este escenario”, advierte el responsable de inversiones inmobiliarias de Santander Asset Management, Cristián Mcintosh.

En el caso de las inversiones para renta, la expectativa de retornos está en un rango de 9% a 10%, mientras que para el desarrollo inmobiliario, está entre 14% y 16%.

En todo caso, hasta hoy el sector está rindiendo más que otros instrumentos locales como los bonos o la misma bolsa. Además, no se prevé una baja muy grande en la actividad, producto de la desaceleración de la economía, ya que se trataría de un ajuste tras un ciclo de alto crecimiento y no de una crisis. Por ello, se prevé que los retornos deberían mantenerse en los próximos años. •••

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Ese espacio ideal

Por  Vivian Berdicheski S.

Invitamos a Paula Gutierréz, a las socias Anita Domínguez & Francisca Goycolea, y a Hugo Grisanti, todos reconocidos decoradores, para que realizaran un croquis de tres lugares claves del hogar, pensando en los conceptos y tendencias actuales. El resultado: una interesante puesta en escena con muchas ideas para tomar en cuenta.

Sala de estar

“Lo principal es que el espacio resulte lo más cálido posible. Una chimenea de metanol o de algún material que otorgue un efecto de fuego es muy potente para este ambiente y si suman unas velas francesas Diptyque, mejor. Cuando se trata de espacios no tan grandes, dos cómodos sofá grises en ‘L’ enfrentados permiten el ingreso a la salita por el centro y que uno pueda conversar mirándose a los ojos cómodamente o bien ver televisión recostado. Un mueble importante de madera de wengue con cajones abiertos pintados, con focos empotrados para resaltar la decoración es perfecto equilibrio entre clásico y contemporáneo. La mesa de cristal de 38 cm de alto y la iluminación cálida sin exagerar, más un cuadro de Matilde Pérez o Víctor Vasarely; con todo eso, seguro que no sales de ahí. Como se trata de una salita se puede sumar un escritorio, con la mesa de cristal y silla confortable con ruedas”. Anita Domínguez & Francisca Goycolea, decoradoras.

Living

“En un espacio reducido el living cumple más de una función, por lo que debe ser versátil. De esta manera, se estructura en base a un sofá importante de líneas simples y luego banquetas o sillas semitransparentes de diseño y carácter. Es muy importante tener un elemento de arte como ‘pieza de resistencia’ que adorne y organice cuadros más chicos y otros adornos, en este caso de Patricia Claro. Como regla general, el colorido de paredes y cortinas debe ser unitario para dar sensación de amplitud. La elección aquí son cortinas de madera pintadas de blanco. Los muebles y tapices deben ser de colores suaves. Y alfombras con texturas naturales”. Paula Gutiérrez, arquitecta.

Cocina

“Considero que la cocina dejó de ser un espacio secundario y dedicado sólo a cocinar. Es un lugar de encuentro, por lo que me parece indispensable que tenga gran calidez en su decoración y materiales, que sea funcional, y que permita compartir el hecho de estar en la cocina. En este espacio hay una combinación de texturas cálidas, un poco retro, pero de gran tecnología. Para las cubiertas elegí mármol en tonos de gris y los muebles de madera teñida en turquesa, recurso que usamos como oficina para no perder la veta, pero también para dar color. Las cerámicas tipo antiguas son de Duomo: como una manera de otorgar espacialidad, se coloca un borde negro y sobre esto pintura, ya que no es necesario llegar con la cerámica hasta el cielo. Una zona de comedor, con una mesa de campo chilena y sillas contemporáneas, un mueble isla con la cocina y una zona de guardado son importantes para el desarrollo de este espacio. Me parece fundamental tener cuadros, fotos y elementos que generalmente no se utilizan en cocinas y así personalizarlas. La ventana tiene la persiana madera de Hunter Douglas, para acentuar la calidez y la sensación de cocina que no cae en los típicos materiales cliché de la mayoría”. Hugo Grisanti, decorador.