Fuente: El Mercurio.com – El periódico líder de noticias en Chile
María de los Ángeles Pattillo 

Entre Piedra Roja, Chamisero y Chicureo Norte (zona que agrupa Brisas Norte y Santa Elena) se vendieron durante el tercer trimestre del año pasado 325 casas nuevas. En el mismo período de este ejercicio la cifra cayó en 31%, para llegar a 224 inmuebles, según los datos que maneja GfK Adimark. El nivel de demanda se asemeja a las 207 unidades procesadas en el tercer trimestre de 2011, cuando había 15 proyectos en total en los tres sectores. Hoy, solo Chicureo Norte maneja esa misma oferta, mientras que entre Chamisero y Piedra Roja suman otras 24 iniciativas.

Chicureo Norte es el área con el aumento más explosivo en el número de desarrollos inmobiliarios, al crecer cuatro veces en los últimos seis años. “Han ingresado nuevas compañías producto de la consolidación y plusvalía de este sector, por lo que se ha transformado en una alternativa a zonas de mayor trayectoria”, señala Diego Croquevielle, gerente general de Santa Elena.

El fenómeno también se da en Chamisero y Piedra Roja, porque se ha duplicado el número de proyectos. “Esto afecta el mercado porque se reparte la torta entre más iniciativas”, dice Rodolfo Bambach, gerente comercial de Fernández Wood, con condominios en Chamisero y Chicureo Norte.

En términos de velocidad de venta, por ejemplo, mientras en el tercer trimestre de 2011 cada proyecto residencial vendía en promedio 8,7 casas mensuales en Chicureo Norte, este año el indicador llega a 2,2 viviendas. En Chamisero, la cifra cae de 2,7 a 1,3, mientras que en Piedra Roja baja de 4,2 a 2,1 inmuebles, según GfK.

“Las transacciones de cada actor tienden a disminuir, pero a su vez el sector se logra posicionar como un foco dinámico de oferta. Esto, en el largo plazo termina siendo atractivo tanto para compradores como para desarrolladores”, agrega Pablo Portales, gerente general de Brotec-Icafal.

De todas formas, la caída en las ventas también se asocia a una contracción de la demanda. Así lo cree Ana María del Río, gerenta comercial de Siena, quien destaca que en 2015 varios compradores adelantaron las promesas, para que las viviendas quedaran exentas de IVA, al firmar durante ese año.

7.398 UF es el valor promedio de las viviendas ofertadas en Chicureo Norte, según los datos de GfK Adimark al tercer trimestre de este año.

12.148 UF promediaban las casas en la zona de Piedra Roja, mientras en Chamisero el valor está en torno a las 10.224 UF.

Precio sube entre 2 y 5% en Chamisero y Chicureo Norte

El alza de los precios ha sido sostenida en los últimos seis años en este mercado. En Chicureo Norte se duplicaron, al pasar de un promedio de 3.541 a 7.398 UF. En Chamisero el salto fue de 4.127 UF en el mismo lapso, hasta llegar a las 10.224 UF actuales, mientras que en Piedra Roja el precio promedio es de 12.148 UF, 3.343 UF más que al tercer trimestre de 2011.

La contracción de las ventas no ha logrado revertir la tendencia al alza. En Chamisero y Chicureo Norte, por ejemplo, en los últimos 12 meses la UF/m {+2} promedio de las casas disponibles creció 2 y 5%, respectivamente. En Piedra Roja cayó, pero fue por el ingreso de viviendas de menor valor a la oferta (ver recuadro).

Al analizar el caso de Chicureo Norte, donde Brotec-Icafal tiene presencia, su gerente general aclara que el incremento de los últimos 18 meses no se debe a que el valor de la vivienda misma suba. “Se explica porque se ha incorporado un mix de productos distintos y de mayor valor”, indica Portales.

Lo mismo pasa en Chamisero, dice Bambach, quien agrega que la llegada de viviendas de mayor valor da cuenta de la consolidación del área: “Esto habla de un mercado más profundo, pues en la medida en que hay más desarrollo, se abre el abanico de productos hacia otras opciones de precio”.

En Indesa, por ejemplo, han dirigido su desarrollo al tope de la oferta, con precios de entre 22 mil y 25 mil UF. “La ventaja es que no competimos con otro proyecto del sector, porque nuestro público antes compraba un terreno y se autoconstruía. Nosotros entregamos la casa llave en mano”, destaca Rafael Burmester, gerente general de la firma, que también tiene un paño de 14 hectáreas en Piedra Roja que comenzará a construir en 2018.

Dividendos gratis y seguro de cesantía, entre las promociones

Si bien los precios finales no han bajado, lo que se ha visto en la zona son cada vez más promociones. Doce dividendos gratis, bonos de $10 millones para el pie, acumulación de kilómetros Latam Pass, seguros de cesantía y equipamiento adicional incluido, como pasto y riego automático, son parte de los beneficios que se ofrecen.

“Las promociones se concentran en los proyectos con unidades terminadas, que quieren apurar la venta. Es una oferta sin IVA, por lo que tienen más espaldas para hacerlo, pues ya se había internalizado el efecto del impuesto el año pasado, subiendo precios”, explica Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark.

En todo caso, Bambach advierte que ve difícil que las promociones sean más osadas. “Son una indexación al precio, pero tampoco son cosas exageradas, porque eso genera expectativas para las próximas etapas, y hay que tener una mirada de más largo plazo, pues varios de estos operadores tienen posiciones para varios años”. Según sus cálculos, estos beneficios no significan más del 3% del precio final.

En cuanto a los valores finales, un actor de la industria asegura que no van a bajar, puesto que se trata de viviendas con stock terminado, que hoy representan menos del 20%, un número poco significativo: “La inmobiliaria ya pagó la deuda con el banco, tiene un flujo asegurado, y puede aguantar precios, porque es su utilidad neta, y ya está instalado en el lugar”.

Según los datos de GfK, en Chicureo Norte solo el 3,9% de las viviendas disponibles están totalmente construidas, mientras que en Piedra Roja la cifra llega al 17,7% y en Chamisero al 18,6%. Varleta advierte que en estos dos últimos sectores las cifras debieran mantenerse parecidas durante el cuarto trimestre, no así en Chicureo Norte. “De acá a fin de año va a ser la zona más complicada, pues si ahora tiene 18 unidades terminadas, para el próximo trimestre sumará otras 83”.

Se proyecta que ventas mejoren hacia 2017

Para el próximo año, Varleta estima que si las ventas se mantienen débiles, ya en marzo se podrían ver las primeras disminuciones en los precios: “No debiera ser una contracción fuerte del 10%, sino un pequeño ajuste”.

En todo caso, Bambach cree que 2017 va a ser mejor en términos de demanda: “En 2016 veníamos con el sesgo de 2015, donde hubo mucha anticipación de compra para quedar exento de IVA. Pero para 2017 hay una alta probabilidad de que vuelva a activarse la demanda, pues se calibró”.

Portales cree que el dinamismo de la demanda va a depender del futuro escenario político y económico: “Los desarrolladores esperarán a ver cómo se comportan las ventas antes de comenzar nuevas iniciativas”. Del Río agrega que “es muy probable que las nuevas etapas que se lancen sean de menos unidades y que se irán desarrollando en la medida que la anterior logre entre un 60 y un 70% de las ventas”.