Fuente: El Mercurio.com – El periódico líder de noticias en Chile

 María de los Ángeles Pattillo

Del total de viviendas nuevas que se vendieron en el primer trimestre de este año, 3.147 no tienen IVA, según un estudio de Tinsa Chile. Con esto, quedan aún disponibles 6.613 inmuebles sin el impuesto, considerando la oferta inmobiliaria con fecha de entrega proyectada hasta diciembre. A diferencia de 2015, donde la firma de la promesa era el hito que marcaba la exención del impuesto, durante 2016 los desarrollos que alcancen a ingresar su solicitud de recepción final municipal en el actual ejercicio quedarán libres de este gravamen.

“Muchos proyectos van a llegar muy en el límite, por lo que este número disponible puede ser menor. Es una cifra que no se puede garantizar, ya que depende de que el proceso de construcción termine”, advierte el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.

Del stock sin IVA, hay 2.176 casas y 4.437 departamentos. Rodolfo Bambach, gerente comercial de Fernández Wood Vizcaya, aclara que las casas debieran estar más ajustadas en los tiempos, pues muchas iniciativas comenzaron a ejecutarse en la última mitad del año pasado, considerando que tardan entre 12 y 14 meses por etapa. Distinta es la situación de los edificios, donde la mayoría debiera entregarse durante este primer semestre, pues se anticipó su construcción desde 2014.

Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria, coincide con esta lectura y aclara que en el caso de los proyectos en altura, se trata en su mayoría de saldos: “En general, estos edificios están vendidos en un 80%, porque se promesó muy fuerte en 2014 y 2015”. Lo cierto es que el stock sin IVA representa solo el 22% de la oferta disponible en el Gran Santiago, que llega a 29.613 viviendas al primer trimestre de este año.

Frente a este escenario, Domínguez aclara que no hay ni habrá sacrificio de precios. Un operador de la industria destaca: “Hay muchas unidades que tienen internalizado el IVA, es decir, se están vendiendo como si tuvieran ese impuesto y no se pueden diferenciar mucho respecto del resto de la oferta. La gente piensa que está haciendo un muy buen negocio comprando sin IVA, pero la verdad es que no hay mucha diferencia”.

Según cálculos de la ADI, el rango bajo las tres mil UF es donde más afecta el IVA, llegando en algunos casos a significar un alza de 11% en el valor final. Entre las tres mil y seis mil UF, el impacto ronda el 7%, y así va bajando progresivamente. Hanna Hodali, gerente comercial de Inmobiliaria Aconcagua, advierte que no hay una fórmula única para calcular con exactitud el efecto del gravamen: “Depende de varios factores, como el costo del metro cuadrado del suelo y de los materiales”, señala.

Santiago y Colina son las comunas con más stock

Santiago centro es la comuna donde hay más opciones para comprar sin IVA. Con 596 departamentos en venta, concentra el 9% del total de la oferta disponible (ver infografía). Le siguen las comunas de Colina (8,8%), San Miguel (8,7%), La Florida (8%) y Lampa (6,7%).

Que Santiago centro lidere el ranking no causa extrañeza. “Esta zona siempre ha tenido la mayor oferta del mercado, por lo que su protagonismo en el segmento sin IVA es proporcional a su participación general”, explica Bambach. Según datos de Tinsa, el stock con y sin gravamen en esa comuna llega a las 4.099 viviendas, un 14% del total del Gran Santiago.

Sin embargo, no todo el nicho sin impuesto es un reflejo a escala de lo que pasa en el mercado global. En términos totales, las casas solo representan un 15% de la oferta en el Gran Santiago, y las comunas que las ofrecen no están entre los primeros lugares del ranking . Sin embargo, en la medición sin IVA aparecen Colina y Lampa en los cinco primeros lugares. En unidades, solo entre ambas comunas concentran 1.027 alternativas, un 16% del stock con esas características.

Para Fabián García, jefe de la unidad de investigación de Tinsa, el importante número de casas se sustenta en sus plazos de construcción más acotados, que permitieron una mayor holgura para iniciar las obras respecto de los edificios. “Muchos proyectos de casas incluso ingresaron permisos de edificación a principios de este año con la idea de recepcionar en noviembre o diciembre”, asevera.

Otro factor que influye en el protagonismo de las casas sin gravamen es la ausencia de inversionistas en este nicho, que en el caso de los departamentos impulsa fuertemente las ventas. A lo anterior, Domínguez agrega que como tendencia histórica, las casas están teniendo cada vez menos demanda: “Si en 2010 se vendían 16 mil unidades, el año pasado fueron 12 mil. La gente en Santiago se está cambiando a edificios por mayor accesibilidad y seguridad. Además, hay escasez de suelo, lo que dificulta la construcción en extensión”.

Venta se concentrará en la primera mitad del año

La mayoría de las opciones en venta sin gravamen se mueve bajo las tres mil UF, nivel de precio que suma 3.406 propiedades. Le sigue el tramo entre tres mil y seis mil UF, que reúne 1.654 inmuebles, según las cifras de Tinsa Chile. “La oferta disponible del Gran Santiago se concentra en viviendas de menos de tres mil UF, las que representan el 57% del stock , con 17.502 unidades. En casi todas las comunas hay opciones que apuntan a ese segmento, por lo que ahí se ven más alternativas y más ventas”, explica García.

Del total de casas y departamentos exentos y vendidos en los primeros tres meses del año, 1.719 están bajo las tres mil UF, más del doble que el tramo que le siguió (795 unidades entre tres mil y seis mil UF). Para Domínguez, este fenómeno se explica por la presencia de inversionistas: “Ellos impulsan las ventas de departamentos pequeños y que se mueven en ese rango de precios”.

En el otro extremo, las viviendas sin IVA sobre las nueve mil UF fueron las menos demandadas. Considerando los tramos de nueve mil a 12 mil y más de 12 mil, se transaron 354 inmuebles. Más allá de que el mercado en este nicho es más acotado, Lyon cree que el bajo rendimiento se debe a un problema de expectativas: “La gente que compra propiedades caras no necesita cambiarse, tiene más tiempo para pensar su decisión, y frente al actual escenario económico muchos prefieren esperar”, comenta.

Sin embargo, independiente del rango de precios, todas las viviendas sin IVA tienen buenas perspectivas de venta, y distintos actores de la industria coinciden en que serán las primeras unidades en promesarse en los próximos meses. “Son un comodín para este año, pues impulsan las ventas”, destaca Bambach.

Si se mantiene el ritmo de venta del primer trimestre, la oferta debiera agotarse de acá a septiembre. “Durante los primeros seis meses de 2016 debiera absorberse la mayoría del stock y después va a quedar un porcentaje mejor, considerando que a nivel publicitario estos proyectos tienen la ventaja de decir que siguen vendiendo sin IVA. Es un motor de ventas potente”, señala García.

Aun así, Hodali advierte que hay desconocimiento por parte de los compradores. “Una de las principales creencias que se han instalado es que se podía comprar sin impuesto hasta el 31 de diciembre de 2015”, concluye.

22%
de la oferta total disponible en el Gran Santiago,considerando casas y departamentos, no tiene IVA.

3.406
viviendas sin el gravamen  se mueven en precios bajo las tres mil UF.

INDEPENDIENTE DEL RANGO de precios, todas las viviendas sin IVA que están en oferta tienen buenas perspectivas de venta, y distintos actores de la industria inmobiliaria coinciden en que serán las primeras unidades en promesarse en los próximos meses.

 Desistimientos son el único riesgo para 2016

Este año, las ventas inmobiliarias se mantendrán a buen ritmo gracias al estímulo de los proyectos sin IVA, destaca Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria. “El único riesgo es que se caigan muchas promesas producto de las exigencias bancarias del 20% de pie. Hay mucha gente que calculó su compra con un 5% o 10% y que ahora los bancos no le van a prestar”.

A su juicio, el comportamiento de la demanda debiera transparentarse en dos años más. “El próximo año aún habrá promesas exentas que fueron firmadas durante 2015. Recién en 2018 se debiera tener una demanda sin el efecto del IVA”.

Casas impulsan demanda por tres dormitorios

De las más de tres mil viviendas vendidas sin IVA a marzo, más de la mitad son de tres dormitorios (1.649 unidades). Según Fabián García, de Tinsa, esta demanda se explica por la fuerte presencia de casas entre las opciones sin gravamen. “Gran parte de la oferta se concentra en condominios que, por lo general, incluyen programas de tres dormitorios. Por lo mismo, se empujan las ventas de este tipo de distribución”.

Estos inmuebles son, además, los que presentan el mayor stock (3.153 opciones), más de cuatro veces al considerar la oferta disponible en un dormitorio (724 unidades). Para Vicente Domínguez, de la ADI, esta diferencia se debe a la alta demanda que tuvo la distribución de menor tamaño en 2015: “Hubo una irrupción del inversionista en los departamentos pequeños. Ese comprador no está en el mercado de las casas”.