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María de los Ángeles Pattillo 

Los desarrollos de gran envergadura se han “tomado” la periferia. Según datos del Observatorio de Ciudades de la Universidad Católica, hay 14 megaproyectos con oferta disponible en la capital, que tienen cabida para 108.570 viviendas y suman 8.579 hectáreas (ha). En términos de extensión prácticamente igualan a las comunas de Las Condes y Lo Barnechea, que contemplan 8.624 hectáreas.

“Ha habido un crecimiento de las áreas periféricas de la ciudad como tendencia preponderante de las últimas décadas. Santiago ha seguido expandiéndose en cantidad de habitantes y especialmente en cantidad de suelo ocupado”, destaca Roberto Moris, director del Observatorio.

Para Hanna Hodali, gerente comercial de Aconcagua, el protagonismo que adquirió este modelo de desarrollo inmobiliario es una buena noticia en materia de urbanismo. “Estos megaproyectos permiten hacer ciudad en forma ordenada y planificada. Los terrenos se van incorporando a la ciudad a través de su urbanización y en un desarrollo en etapas, que al ser armónico genera plusvalía tanto al desarrollador como al cliente”, señala.

La generación de valor es justamente uno de los grandes retos de estas iniciativas, ya que se instalan por lo general en zonas alejadas del centro. “Hay que agregarle valor al territorio a través de equipamientos, servicios, una urbanización de alto estándar y un desarrollo integral. Cuando los proyectos están emplazados en zonas más céntricas, no existe este desafío, pues se trata de áreas consolidadas donde equipamiento y servicios están resueltos”, explica Nicolás Jobet, gerente de desarrollo de Socovesa, presente en Chamisero.

Esta misma condición periférica es la que permite acceder a sitios y casas más amplias que las alternativas existentes en comunas consolidadas. “Disponen de algo que mucha gente anhela: espacio, cosa muy difícil de encontrar hoy en día en el centro de las urbes. La gente quiere casas y jardines más grandes”, indica Pablo Álvarez, gerente de vivienda y urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción.

Otra ventaja son los precios. Distintos desarrolladores destacan que los valores de las viviendas en Chicureo, por ejemplo, son entre 30% y 40% más bajos que una oferta similar en Lo Barnechea o Vitacura. “Es más conveniente, porque los terrenos céntricos están tan escasos que han subido mucho. Si bien la plusvalía en Piedra Roja ha sido tremenda, estamos lejos de la oferta de otras zonas parecidas”, agrega Juan Enrique Nestler, gerente comercial de Inmobiliaria Manquehue, controlador de Piedra Roja.

Oferta habitacional va desde 850 a 25 mil UF

La oferta es variada y transversal en estas propuestas inmobiliarias, según el levantamiento de precios del Observatorio Urbano de la UC. En Piedra Roja, por ejemplo, hay viviendas desde ocho mil a 25 mil UF, mientras en Hacienda Larapinta es posible encontrar opciones desde 850 a 3.200 UF. “Los megaproyectos obedecen al crecimiento de las ciudades y ellas lo hacen en los diferentes segmentos”, dice Hodali y agrega que Aconcagua está trabajando en ocho iniciativas de grandes dimensiones a lo largo del país.

Los actores de la industria tienen la misma percepción: por lo general el estándar del equipamiento se mantiene independiente del valor de las viviendas. Hay una fuerte presencia de áreas verdes y una gama de servicios y oferta comercial bajo el formato de strip centers , además de supermercados y colegios. Algunos, incluso, tienen lagunas artificiales y entre las opciones más sofisticadas hay circuitos gastronómicos y clínica privada.

“Lo que varía son las superficies disponibles en casas y terrenos. Los segmentos más acomodados son menos densos, dado el valor que tienen las casas”, indica Álvarez. “Más que el equipamiento lo que puede variar es el tipo de servicios que ofrecen acorde a los intereses y necesidades de cada grupo. El comercio o los colegios que se van incorporando lo hacen en función del segmento”, agrega Hodali.

Justamente los colegios son el equipamiento más sensible en este tipo de iniciativas. “Es un tema fundamental. Prácticamente no ha habido desarrollos importantes que no lleven asociado un colegio”, agrega Teodosio Cayo, socio de Arenas y Cayo.

El fuerte énfasis en el equipamiento tiene como principal fin evitar el exceso de traslados de los residentes. “La fórmula es exitosa si tiene todo lo que la gente necesita en un mismo lugar, por lo que se transforma en un subcentro”, indica Nestler.

Sin embargo, lograr este alto nivel de equipamiento y consolidarse como un núcleo urbano es una tarea muy difícil de lograr para un solo actor. “Se necesita de economías de escala para tener este nivel de servicios. Un supermercado o un colegio no se va a ir a instalar a la periferia por un solo proyecto, pero si hay 10 es otra cosa”, explica Álvarez.

Por lo mismo es común que los controladores del terreno se alíen con otros desarrolladores.

En Piedra Roja, además de Manquehue, están Socovesa, Aconcagua y Sinergia. En Chamisero están presentes Fernández Wood, Socovesa y Security; mientras que en Valle Grande han desarrollado Aconcagua, Brotec, Ebco, Siena y Lo Campino, según un informe de Arenas y Cayo.

“Cada inmobiliaria genera barrios independientes, pero la idea es buscar denominadores comunes en el tratamiento de los espacios. Hay que generar un proyecto que sea armónico”, señala Rodolfo Bambach, gerente comercial de Fernández Wood-Vizcaya, presente en Santa Elena y Chamisero.

“La ventaja de que haya muchos actores es que hay oferta para todos. Cuando hay muchos barrios, con distintas alternativas cada uno, se hace más atractivo”, afirma Nestler.

Zona sur atraerá nuevas iniciativas

Para los próximos años, las proyecciones son auspiciosas.

Nestler no cree que exista una desaceleración de las ventas por los cambios de la reforma tributaria: “Son los inversionistas quienes han reaccionado a comprar rápidamente y los productos que más buscan son departamentos pequeños. Para nosotros ha sido un año normal y creemos que 2016 va a ser similar. La gente compra porque necesita casa”, asegura.

Álvarez también cree que la demanda se va a mantener fuerte. “Es una fórmula sostenible en el tiempo porque la gente con niños siempre tiene como primera prioridad una casa, y eso es cada vez menos posible de encontrar en la ciudad, donde predominan los departamentos”.

Según Teodosio Cayo, la zona sur de la capital presenta unas buenas perspectivas: “Hay terrenos planos y que están cerca de la Ruta 5, por lo que cuentan con una excelente accesibilidad y pueden ser atractivos para nuevos desarrollos”.

Las inmobiliarias también apuestan por seguir con las próximas etapas. En Chamisero, por ejemplo, Fernández Wood-Vizcaya proyecta seguir por los siguientes seis años y construir 317 nuevas casas. Mientras, en Piedra Roja Manquehue calcula que aún le quedan 15 años de desarrollo.

“En la medida en que se consolida el proyecto, aumenta la presencia de edificios, comercio y lo último que llega son las oficinas. Nosotros tenemos pensado desarrollarlas en un tiempo más”, precisa Nestler.

 Lagunas como atributo diferenciador

Las lagunas están de moda. En Aconcagua, por ejemplo, de las ocho grandes iniciativas en las que actualmente trabajan, cinco disponen de una. “Es un atributo diferenciador muy valorado por las familias, ya que permite contar en el mismo lugar donde viven con un espacio para la recreación, actividades deportivas y un entorno completamente diferente”, destaca Hanna Honadi, gerente comercial de la firma.

Las lagunas artificiales emplean 100 veces menos químicos que los sistemas tradicionales de desinfección de piscinas y agua potable, y solo un 2% de la energía que requieren las tecnologías convencionales de filtrado.