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San Carlos de Apoquindo (comuna de Las Condes) y Los Trapenses (Lo Barnechea) aparecen como los dos barrios residenciales mejor equipados del sector oriente de acuerdo a un ranking elaborado por Mientorno.com, plataforma de Zoom Inmobiliario en alianza con Mapcity.

Para la medición se utilizaron cinco variables: educación (presencia de colegios, jardines infantiles, universidades), salud (cercanía a clínicas, hospitales, centros de consulta médica y de urgencia), comercio (presencia de bancos, centros comerciales, supermercados, servicentros, stripcenters ), accesibilidad (presencia de avenidas principales, redes de Transantiago y estaciones de Metro) y cantidad de áreas verdes por habitante.

Los sectores ubicados en la periferia del área oriente sobrepasan en la medición a zonas mucho más céntricas. Así, en una escala de uno a 10, San Carlos de Apoquindo tuvo una ponderación de 9,3 puntos y Los Trapenses, de 8,5. El barrio conocido como Lo Garcés (Vitacura, Manquehue, Luis Carrera, Kennedy) quedó en tercer lugar con 8,4; mientras que Pedro de Valdivia Norte (Providencia) y Jardín del Este (Vitacura) marcaron 8,3 puntos.

Este importante y variado nivel de equipamiento urbano condiciona fuertemente los precios de las viviendas, cree Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI): “Las casas se valorizan porque estamos hablando de barrios de buena calidad y la gente está dispuesta a pagar más por vivir ahí”.

Según datos de la consultora Arenas y Cayo, el mercado más activo es el de casas usadas: del total de la oferta en San Carlos de Apoquindo y Los Trapenses, el 91% corresponde a este tipo de viviendas. Su precio promedio es de 19.789 UF en estos barrios. Incluso, hay inmuebles en San Carlos que pueden llegar a costar 56.900 UF, en tanto que en Los Trapenses el precio más alto alcanza las 59.929 UF.

Alto equipamiento o calidad de vida

Las diferencias entre los cinco barrios son marginales en términos de educación, salud, comercio y accesibilidad. En el cálculo, la variable que marca la diferencia son las áreas verdes. San Carlos de Apoquindo cuenta con 1,4 m {+2} de áreas verdes por habitante y en Los Trapenses la cifra llega a 1,2 m {+2} . Mientras, los otros tres barrios están bajo la línea del metro cuadrado: Lo Garcés se queda con 0,27 m {+2} ; Jardín del Este con 0,24 m {+2} , y Pedro de Valdivia Norte con 0,09 m {+2} .

A pesar de estar claramente mejor evaluados, la crítica común que se les hace a las dos zonas periféricas del sector oriente es que en ellas no se aprovecha este equipamiento. “Si paseas por esos barrios te das cuenta de que las plazas y parques están vacíos, porque la gente vive hacia el interior”, dice Germán Bartel, gerente comercial de Enaco, principal desarrollador de San Carlos de Apoquindo.

Luis Eduardo Bresciani, presidente del Colegio Nacional de Desarrollo Urbano, explica que si bien son barrios con altos estándares urbanos, no tienen una vida urbana intensa: “Eso solamente se da en barrios más densos, con mayor diversidad de población, usos y actividades”.

Para Vicente Domínguez esto tiene que ver con su ubicación: “Es difícil exportar el barrio tradicional hacia la periferia, porque la gente ahí busca la seguridad y, en ese sentido, prefiere el condominio. La gente no va a ir al parque porque lo considera inseguro”, asegura.

Para Pablo Allard, urbanista y decano de la Facultad de Arquitectura de la UDD, el problema va más allá y advierte que en San Carlos y Los Trapenses falta un espacio público que actúe como articulador de su equipamiento y así se genere una oferta de calidad de vida: “Se ha desarrollado en forma fragmentada y en ambos casos no hay una visión integral de lo que debiera ser una calle principal de barrio. Simplemente se fueron asignando usos de suelo sin un plan que condujera todas estas dinámicas”.

Visiones encontradas

Entre los urbanistas el diagnóstico es el mismo: San Carlos de Apoquindo y Los Trapenses están en deuda en términos de espacio público, pero se puede solucionar el problema. Para lograrlo, Allard explica que deben haber concesiones: “Esto tiene que ir acompañado de inversiones en el transporte público”.

Con esto, entraría un público más heterogéneo, que estimularía la creación de espacios públicos. “El atractivo de un barrio se da porque tiene buen equipamiento, pero también una diversidad de vida en términos de personas y de actividades”, agrega Bresciani. Él cree que en esta línea podrían, incluso, subir los precios de las viviendas: “Es un mito decir que estos barrios en la medida que son poco densos y poco diversos van a seguir valorizándose. Es al revés”.

Pero los desarrolladores no comparten esa teoría. “Hay que creerle al mercado y si los precios son altos es porque la gente quiere vivir ahí, porque le gusta como está”, afirma Domínguez.

Bartel, de Enaco, va más allá y no cree que la falta de espacios públicos sea problema. “Quienes viven acá no quieren compartir con los vecinos, no quieren vida de barrio y están más cómodos en condominios cerrados. Yo tengo que leer las necesidades de los privados y hacer lo que esa demanda quiere”. Según su experiencia, hacer otro tipo de producto, más abierto con el entorno, simplemente no se vendería.

LA VARIABLE QUE MARCA LA DIFERENCIA SON LAS ÁREAS VERDES. SAN CARLOS DE APOQUINDO CUENTA CON 1,4 METROS CUADRADOS (M2) DE ÁREAS VERDES POR HABITANTE Y EN LOS TRAPENSES LA CIFRA LLEGA A 1,2 M2. EN JARDÍN DEL ESTE, POR EJEMPLO, ESTE FACTOR ES DE 0,24 M2 POR PERSONA.

A PESAR DE QUE LOS BARRIOS PERIFÉRICOS DEL SECTOR ORIENTE ESTÁN MEJOR EVALUADOS QUE LOS CÉNTRICOS, LA CRÍTICA COMÚN QUE SE LE HACE POR PARTE DE LOS URBANISTAS ES QUE EN ELLAS NO SE APROVECHA ESTE MAYOR EQUIPAMIENTO, YA QUE LA GENTE VIVE AL INTERIOR DE SUS VIVIENDAS, EN CONDOMINIOS CERRADOS, Y NO TIENEN LA NECESIDAD DE OCUPAR, POR EJEMPLO, LAS PLAZAS Y PARQUES PÚBLICOS.

 Barrios céntricos más “caminables”

A pesar de estar bajo San Carlos de Apoquindo y Los Trapenses en el estudio de Mientorno.com, los urbanistas tienden a ver con mejores ojos a Jardín del Este, Pedro de Valdivia Norte y, en menor medida, Lo Garcés. “Son sectores con mejor calidad de espacio público que los de la periferia. Tienen una escala más de barrio, más caminable”, explica Pablo Allard. A su juicio, la zona conocida como Lo Garcés queda rezagada por el efecto del Parque Arauco y la Clínica Alemana, que provocan un deterioro de la calidad de vida por el tráfico que ocasionan.