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Uno de los puntos sensibles de la reforma tributaria que impulsa el gobierno de Michelle Bachelet tiene que ver con el impuesto que se aplicará a la ganancia de capital por la compraventa de bienes inmuebles.

Actualmente, las personas que compran departamentos o casas para arrendar, por ejemplo, no deben pagar impuestos por la ganancia que generen en el caso de una venta, en la medida en que cumplan con algunas condiciones: que pase más de un año entre la compra y venta, que no se dediquen a la compra venta de bienes raíces con habitualidad y que no vendan la propiedad a una sociedad relacionada.

Pero si se aprueba el proyecto, deberán tributar por esas ganancias en su impuesto global complementario, según el tramo en el que se encuentren.

Para los críticos de esta modificación legal, esta medida no solo afectaría a los grandes inversionistas, sino que también a los pequeños propietarios.

“Esto le pega fuerte a la gente que recibió una casa en herencia o que compró un departamento para tener más renta al jubilar y que lo quiere vender por un apuro. Esa persona no necesariamente tiene muchos recursos y ahora va a pagar impuesto”, indica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

¿Habrá propiedades exentas?

El proyecto propone que todas las viviendas donde no reside el dueño o su familia deberán tributar por las ganancias que se perciban en la compraventa. En ese contexto, los cambios propuestos en el proyecto abarcan a las casas de playa o las propiedades dedicadas a la renta.

Distinto es el caso de la vivienda donde la persona habita, en el cual deberá pagar impuestos solo si el valor de venta supera las 8 mil UF. Es decir, si costó 6 mil UF y la vende en 10 mil UF, pagará impuesto por 2.000 UF.

Frente a este escenario, algunos podrían pensar en mudarse a la vivienda un par de meses antes de efectuar la compra. Sin embargo, el socio de la consultora tributaria BDO, Rodrigo Benítez, no lo recomienda: “Si el Servicio de Impuestos Internos (SII) califica que un contribuyente se fue a vivir a esa casa para obtener un beneficio tributario, va a considerar que es una elusión. Ese es el grave problema de la reforma, que el SII va a entrar a calificar cuál es la intención y no tenemos idea cómo lo va a hacer. Eso genera mucha incertidumbre”, dice.

Por lo mismo, el experto prevé que va a aumentar de forma importante el número de consultas a Impuestos Internos antes de realizar cualquier operación. “Esto va a ralentizar los procesos, lo que va a significar la paralización de muchos negocios”, agrega.

Se descontarán las inversiones realizadas en la vivienda

El monto a pagar por las ganancias obtenidas por la venta de un inmueble va a depender de los ingresos de cada persona y del tramo en que se encuentre en el impuesto global complementario.

Fuentes cercanas a la elaboración del proyecto señalan que la forma de pago de los impuestos que se originen por la venta de una casa dependerá del tiempo transcurrido entre la compra del inmueble y su venta.

Así, en el caso que entre la adquisición y la enajenación haya pasado más de un año, el mayor valor obtenido podrá ser prorrateado en el periodo que haya transcurrido entre la fecha de compra y de venta de la vivienda, con un máximo de 10 años. Por ejemplo, si compré una vivienda en 2010 y la vendo en 2016, podré prorratear el pago del impuesto en seis años. El impuesto deberá ser pagado en pesos.

Otra ayuda que se entregará a los contribuyentes se relaciona con las inversiones realizadas a la vivienda. Si al inmueble se le hicieron mejoras significativas, ellas se podrán descontar de las ganancias obtenidas por su venta. Si se hicieron trabajos por 2 mil UF, por ejemplo, y las ganancias por la venta son de 10 mil UF, esas 2 mil UF deberán descontarse.

Para Cristián Molina, socio de la consultora Tributaria JM+A, acá lo importante es que las mejoras deben ser regularizadas: “En caso de no encontrarse en regla esta situación al momento de la venta, estas mejoras no podrán ser consideradas como parte del costo que puedo descontar del precio de venta”.

La ley entraría en vigencia en 2016, por lo que hay dos años para hacer los trámites en la municipalidad respectiva, la que luego informa de los cambios al SII, quien a su vez hace las actualizaciones necesarias en el avalúo fiscal de la propiedad. El proyecto también introduce modificaciones que aumentarán el costo de los créditos, entre otros, del financiamiento de la vivienda.

Se encarecerán los créditos hipotecarios

De aprobarse la iniciativa, el impuesto de timbres y estampillas (que grava a los créditos) subirá de 0,4% a 0,8% del valor del crédito.

Con el valor actual (0,4%), una persona que obtiene un crédito por $15 millones, paga un impuesto de $60 mil. Con una tasa de 0,8%, esa persona pagará un impuesto de $120 mil por el mismo crédito.

En tanto, el socio del área de asesoría legal y tributaria de PwC, Nicolás Ulloa, agrega que hoy, si una sociedad de inversión arrienda una casa en $12 millones anuales y paga $1 millón en contribuciones, puede descontar de lo que paga por esa renta las contribuciones. Es decir, que de $2,4 millones que debe pagar, paga sólo $1,4 millones. La reforma tributaria elimina ese crédito por contribuciones.

LA LEY ENTRARÍA en vigencia en 2016, por lo que los contribuyentes tendrán dos años para hacer los trámites de regularización de las mejoras realizadas a las viviendas.

 Proyectan que IVA a la construcción encarecerá los precios de viviendas nuevas hasta en 10%

La reforma tributaria considera la eliminación del IVA como crédito contra el Impuesto a la Renta para las viviendas de más de 2.000 UF, fórmula que se aplica actualmente en viviendas de hasta 4.500 UF. “Esto funciona como un subsidio porque al primer vendedor le abaratan los costos al descontar impuesto y ese menor costo lo traspasa a un menor precio para el comprador”, señala Rodrigo Benítez, socio de la consultora BDO.

Además, el IVA va a considerar una base más amplia que la actual, donde solo se considera la construcción propiamente tal. Con el proyecto de Ley, el IVA se calcula contra el precio de venta, lo que considera también, por ejemplo, el suelo y los honorarios profesionales.

Según los cálculos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), las viviendas entre 2.000 UF y 4.500 UF van a ser las más afectadas y se proyecta que suban entre un 8% y 10%, mientras que las de mayor valor deberían subir entre un 4 y 5%. “Muchos inmobiliarios proponen un IVA diferenciado, como ocurre en muchos países. Sería una buena medida para no afectar tanto el precio”, señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la entidad.