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Manuel Valencia 

Solo 15 kilómetros pueden separar el centro de Santiago de la avenida Apoquindo, en Las Condes. Si bien ambas zonas son ocupadas por familias de distintos estratos socioeconómicos, comparten atributos similares: cuentan con servicios, comercios, oferta cultural e incluso (aunque en forma disímil) áreas verdes. Pese a todo, una misma vivienda, con características constructivas muy similares, puede alcanzar precios radicalmente diferentes. Un estudio elaborado por la consultora inmobiliaria AGS detectó esos contrastes, tras analizar las dinámicas de venta de las 1.600.000 unidades comercializadas en el Gran Santiago en los últimos 10 años.

Por ejemplo, un departamento de 50 m {+2} llegó a costar en promedio, 1.371 UF en Santiago centro. Otro, construido y equipado de forma muy similar, se transó por un promedio de 3.108 UF en Las Condes. Es decir, un 160% más. En el caso de departamentos de mayor superficie las diferencias se mantienen: departamentos de 70 UF alcanzan las 3.160 UF en promedio en San Miguel y en Providencia, unidades de la misma superficie sobrepasan las 6.121 UF, casi el doble.

La antítesis no acaba ahí y se repite en la oferta de casas. Si en Lampa una casa de 70 m {+2} llega a 2.588 UF, en la vecina Quilicura, una similar y del mismo tamaño puede costar 3.900 UF.

Con este análisis, el estudio demuestra que la localización es el factor clave que define el precio final de las viviendas, más allá de la calidad y cantidad de servicios que puedan tener distintos barrios. Esteban González, director de estudios de AGS Visión Inmobiliaria, señala que en Santiago se está dando un fenómeno similar al de urbes como Nueva York. “La ubicación manda, determina la tasación, la plusvalía actual y la futura. Hay sectores donde se han hecho incluso más inversiones en infraestructura pública, pero aunque las viviendas no tengan las mejores terminaciones, si se ubican en un barrio céntrico y bien localizado, su precio será mayor inevitablemente”.

González añade que el fenómeno se está extendiendo a otras zonas, más allá del centro-oriente de Santiago. “Hay sectores céntricos en La Florida que han duplicado sus valores y hoy cuestan lo mismo que viviendas de Providencia hace algunos años. Como partieron de un nivel más bajo, no las igualan, pero están costando más que en otros sectores de Santiago. En otros sectores, como Chicureo en Colina, pasa otro fenómeno: ahí los precios suben y están destinando al barrio a convertirse en la futura Vitacura”.

Para el subdirector del Instituto de Estudios Urbanos UC, Luis Fuentes, los contrastes también responden al prestigio social que implica vivir en ciertos barrios. “En algunos sectores esas diferencias son producto de una evolución en el tiempo. Se ponen de moda ciertos barrios o dejan de estarlo. Y eso determina más que nada el precio”, señala.

El análisis también comprueba la tendencia de densificación (construcción en altura) que ha dejado prácticamente sin proyectos de casas nuevas a Santiago y Providencia. “Las que hay son viviendas usadas, que están protegidas porque se ubican en zonas de baja densidad o en sectores residuales de Las Condes”, explica.

Esteban González agrega que incluso las pocas casas que quedan en Providencia están costando más que el precio del suelo al que puede aspirar una inmobiliaria. “Hay muchos sectores en que la ecuación es inversa, porque las inmobiliarias pueden ofrecer un valor de tasación por ladrillo muy similar al del suelo. Y ahí, si se suman las restricciones que permiten hacer edificios de pocos pisos, hacen que no sea un negocio muy favorable”, sostiene.

MUESTRA

La consultora analizó las dinámicas de venta de 1.600.000 viviendas comercializadas en el Gran Santiago en los últimos 10 años.