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Después de más de dos décadas de desarrollo inmobiliario, ya no quedan mucho más paños libres donde edificar en el sector de San Carlos de Apoquindo. “Está bastante acotado: por el lado norte están los proyectos de Enaco, Aconcagua y Penta, y no hay más para construir”, señala Germán Bartel, gerente comercial de Enaco, firma pionera en el impulso habitacional de esta zona. Mientras, en el sector sur se identifican dos empresas con presencia en la zona: Molina Morel, que está vendiendo sus últimos departamentos, y El Remanso.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, cree que en esta última área es donde hay más posibilidades de crecimiento. “Por ahí hay al menos una década de desarrollo, pero muy pausado, pues tampoco hay mucho suelo”, dice.

Pero en el futuro de San Carlos no hay espacio para las casas nuevas. Así lo cree Bartel: “Casas ya no va a haber. Está Penta, El Remanso y Aconcagua con nuevas etapas, nosotros con un proyecto de 102 unidades y la oferta se acabó”. Frente a esta escasez, proyecta que seguirá el alza de precios: “No sé si a las tasas de los últimos cinco años, pero mientras más escaso se hace un producto, más caro se pone”. En su caso, desde 2009 a la fecha los precios han subido 10% anual.

Lo anterior ha empujado el valor de las casas usadas. Según Tinsa, el monto total promedio por transacción aumentó 26% en los últimos dos años, pasando de 9.452 UF en el primer trimestre de 2012 a 11.896 UF en el cuarto trimestre de 2013. Son casas que en promedio tienen una antigüedad de 21 años, detalla el informe de la consultora.

La tendencia va a seguir hacia arriba, cree Christian Wegmann, director de estudios de Tinsa. “Las casas usadas son muy valoradas como alternativa a las nuevas, pues tienen terrenos más grandes, y en muchos casos tienen un nivel de mantención y equipamiento que evita que la construcción se deprecie”, dice.

Domínguez, más cauteloso, asegura que no cree que los precios seguirán subiendo de forma tan pronunciada en la zona como hasta ahora lo han hecho, ni en viviendas nuevas ni usadas. “Hay rebalse de ese público para otros lados. Esa misma demanda se va para Los Dominicos, Quinchamalí, La Dehesa, Chicureo o La Reina”, dice.

Futuro en altura

Los próximos desarrollos en San Carlos deberían concentrarse en proyectos de altura. “Condiciona mucho la geografía, ya que en una zona con pendiente pueden caber 100 casas y en el mismo espacio 350 departamentos”, dice Bartel.

Domínguez coincide con que el escenario actual favorece el mayor protagonismo de los edificios: “Como el suelo está tan caro, la única manera de hacer rentable la inversión es con departamentos. Es lo mismo que está pasando en La Dehesa y de forma embrionaria en Chicureo. En San Carlos ya no son la excepción, son lo más común”, señala.

Según Colliers, los departamentos nuevos comenzaron a superar a las casas desde el primer trimestre de 2013. A fines del año pasado, en el stock de viviendas nuevas había 78 departamentos en oferta y 64 casas.

El interés por los edificios ha aumentado con el tiempo. El proyecto de Molina Morel lleva cuatro años y contempla siete torres, por lo que han sido testigos de cómo ha crecido el interés de los compradores. “El primer año vendimos dos departamentos, el segundo año unos seis y después del tercero el ritmo aumentó a dos departamentos al mes. En el último edificio obtuvimos la recepción final en diciembre y solo quedan tres unidades”, señala José Molina, gerente general de la firma.

 Equipamiento, lo fuerte; accesibilidad al debe

Hay coincidencia entre los actores del mercado que una de las grandes ventajas de San Carlos de Apoquindo son los servicios que ofrece en cuanto a comercio, salud y educación. Las dos principales cadenas de supermercados están instaladas en el barrio, así como dos importantes clínicas y una tercera en las cercanías, mientras que en educación la oferta es variada, con una red de colegios y universidades.

Sin embargo, según Vicente Domínguez de la ADI, hay un tema pendiente: “Lo que conspira en contra del sector es su accesibilidad. La Dehesa y Chicureo tienen un acceso muy rápido a una autopista, mientras que a San Carlos le cuesta llegar”.

Perfiles de la demanda

“El mercado de casas no compite con el de departamentos. La gente que busca cada uno es totalmente distinta”, asegura José Molina, gerente general de Molina Morel.

Germán Bartel, de Enaco, coincide con esta afirmación e identifica distintos tipos de compradores según el producto: quienes compran departamentos amplios son gente mayor con “nido vacío” y los más reducidos los prefieren los solteros, familias sin hijos o separados que tienen sus redes sociales en el sector. En tanto, las casas están enfocadas a familias con hijos.

Oferta actual

Según datos de Colliers, de las 64 casas nuevas que había en oferta en la zona al cuarto trimestre del año pasado, 35 de ellas se ofrecían entre 15 y 20 mil UF, y otras 25 sobre las 20 mil UF. Son viviendas que en su mayoría superan los 250 metros cuadrados de superficie edificada.

En cuanto a los departamentos, de un total de 78 unidades, 43 se concentran entre las 15 y 20 mil UF, mientras que 20 se mueven entre ocho mil y 10 mil UF. En proyectos en altura, lo más común de encontrar son superficies de 180 a 200 metros cuadrados, y también de más de 250 metros cuadrados construidos.

A pesar de los elevados precios, la demanda no solo no se desinfla, sino que va al alza. “Es como el comportamiento humano al ir a un restaurante o a una discoteque; si está vacío, nadie entra, pero si la cola da vuelta la esquina, te pones a esperar tu turno”, comenta Bartel.