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Las nuevas líneas del Metro han tenido un recibimiento dispar desde que se anunció su trazado en julio de 2011. En las cercanías de estaciones como Irarrázaval o Chile-España es posible ver una importante actividad inmobiliaria: a cinco cuadras a la redonda, actualmente hay 10 proyectos nuevos de edificios de departamentos en stock , según datos de Portalinmobiliario.com (ver infografía).

Entre la línea 3 y 6 hay ocho estaciones que concentran la oferta habitacional en altura, pues cuentan con cinco o más proyectos. A Juan Armando Vicuña, director comercial de RVC, no le extraña que varios puntos de este nuevo trazado atraigan a los inmobiliarios: “La decisión de compra es gatillada por el Metro. Si no se hubiera proyectado esa inversión, no estaríamos pensando en entrar en esos sectores”.

Sin embargo, actualmente hay otras ocho estaciones en las que no hay movimiento y 20 en las que existen menos de cinco proyectos en oferta. Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), atribuye este fenómeno a tres factores: “Primero, hay lugares que tienen mejor calidad urbana, con comercio y plazas, y es ahí donde se concentra la actividad. También cuando tienes muchos sitios pequeños, se hace complejo desarrollar paños”.

Por último, advierte que el elemento más importante tiene que ver con la regulación: “Debe haber una normativa que acompañe. Nos encontramos con muchos sectores donde se impide la construcción en altura y se hace imposible desarrollar un paño”. A su juicio, es vital tener una política pública que relacione el Metro con mayores densidades.

A fines del año pasado, la CChC hizo un estudio para identificar el potencial de densificación en el entorno de la red de Metro, en un radio de 500 metros a la redonda. En la línea 6, la superficie construible promedio por estación es de 277 mil m {+2} , mientras que en la línea 3 es de 204 mil m {+2} . Dos de los sectores con más proyectos superan estos rangos: Irarrázaval (798 mil m {+2} ) y Plaza Egaña (602 mil m {+2} ). Chile-España, a pesar de ser una de las zonas más dinámicas del trazado, solo puede crecer en 133 mil m {+2} .

Empuje de Irarrázaval

La mayoría de las estaciones donde se concentran los proyectos están en la avenida Irarrázaval: Plaza Egaña, Diagonal Oriente, Chile-España y la misma Irarrázaval. “Es un eje importante, incluso antes del Metro, y ahora se potencia más. Además, el sector oriente siempre va a congregar mayor demanda”, señala Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la UAI.

Desde 2010 a la fecha, el precio promedio de las transacciones de casas en esas zonas ha subido 40% aproximadamente, mientras que en departamentos, la cifra llega al 18%, según los cálculos de la consultora Arenas y Cayo.

“El hecho de que el alza en las casas sea mayor a la experimentada por venta de departamentos nos reafirma la expectativa de futuros desarrollos inmobiliarios”, asegura Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de la consultora.

De la línea 3, además, la única estación que concentra cinco proyectos al norte del río Mapocho es Plaza Chacabuco, aunque Hospitales le sigue de cerca con cuatro. “Son estaciones muy próximas del centro de Santiago, lo que hace que Independencia se convierta en su sustituto natural”, destaca Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario.

Javier Hurtado cree que el gran reto que tiene la zona es lograr renovarse para convertirse en un área atractiva, y dice que sería interesante generar una política de renovación urbana en este sector.

Línea 6, a la espera

En casi todas las estaciones de la línea 6, no hay más de dos proyectos por estación. Andrés Ergas cree que lo que perjudica a este trazado es la lejanía con el centro de la capital.

En todo caso, hay dos excepciones: las estaciones Inés de Suárez y Ñuble. Sin embargo, el panorama en ambos sectores es muy distinto entre sí. En Inés de Suárez, vecina de Los Leones, el precio de las casas ha subido 22% en los últimos tres años, mientras que en Ñuble ha bajado un 5%.

Según Alejandro García, esto se debe a que Inés de Suárez se instala en un barrio ya consolidado.

277 mil
metros cuadrados es la superficie construible promedio por estación en la futura línea 6, mientras que en la línea 3 el potencial es de 204 mil m2 . Dos de los sectores que superan ampliamente estos rangos son Irarrázaval (798 mil m2) y Plaza Egaña (602 mil m2).

 Densificación en las líneas de metro

A juicio de Javier Hurtado, gerente de estudios de la CChC, falta una política pública que permita aprovechar toda la infraestructura en transporte. “Se deberían convertir estos puntos cercanos a las estaciones de metro en polos de desarrollo con mucha actividad y donde concentres la altura. Donde no hay transporte no tiene sentido densificar”, dice el ejecutivo.