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PABLO OBREGÓN CASTRO 

Christian Curihuan fue uno de los primeros vecinos que llegaron a vivir, en 2005, a la zona de El Alfalfal, donde se ubican los proyectos habitacionales Valle Grande y Santo Tomás, en la comuna de Lampa. Como tal, es dirigente de la Junta de Vecinos y conoce perfectamente la historia de este enclave de viviendas de clase media, correspondiente a una de las mayores iniciativas de expansión de la ciudad hacia terrenos tradicionalmente agrícolas.

Papeles en mano, Curihuan señala que ambos conjuntos abarcarían más de 800 hectáreas y contemplaban la construcción de 25.840 viviendas de entre 1.500 y 3.200 UF, donde vivirían más de 100 mil personas.

En un comienzo, el proyecto estaba a cargo de una alianza conformada por la Inmobiliaria Dinsa, de propiedad del empresario del rubro Pedro Urrutia, y de las aseguradoras Corpvida, BICE Vida y Consorcio Inmobiliaria.

Urrutia es un actor conocido del rubro, y, por lo mismo, las aseguradoras consideraban que esta simbiosis sería provechosa para ambas partes. De hecho, durante los últimos trece años, Urrutia ha participado en proyectos en Peñaflor, Pomaire, Curauma y Las Condes, con ventas totales por más de dos millones de UF (US$ 96 millones).

En 2009, no obstante, el panorama económico cambió, y la alianza llegó a su final: Dinsa salió de la propiedad afectado por los efectos de la crisis internacional, y el proyecto quedó exclusivamente en manos de las aseguradoras.

Dinsa vendió el 7% de la propiedad del negocio a las aseguradoras a cambio de 145 mil UF (US$ 6,7 millones).

Además, mantuvo una opción de compra por un porcentaje de los proyectos. Esta opción podría hacerse efectiva en diciembre de 2022.

Hasta abril de 2013, Dinsa pagó a las aseguradoras un total de 300 mil UF (unos US$ 14 millones) para mantener una opción de compra estipulada en los contratos, pero desde entonces dejó de pagar y demandó a través de tribunales la devolución de esos dineros, por considerar que el proyecto no se había desarrollado en base al plan de negocios original, sobre todo en materia de infraestructura vial.

Los reclamos de los vecinos

En medio de este conflicto comercial están los vecinos del proyecto, quienes reclaman que desde 2009 la llegada de nuevos residentes ha sido escasa, las vías de acceso siguen pendientes y, a la fecha, ni siquiera existe un recorrido del Transantiago que llegue al lugar. El miércoles, de hecho, la junta de vecinos sostuvo una reunión con el seremi de Transportes para conseguir un recorrido que los deje, al menos, en el límite de las comunas de Lampa y Quilicura. La próxima semana, en tanto, esperan reunirse con autoridades de la Dirección de Obras Municipales.

La directora de Obras de la comuna, Paula Collado, entregó las cifras que dan cuenta del ritmo de avance del proyecto: Valle Grande contempla la construcción de 15.149 casas, y de ellas, solo 2.762 están listas y 898 en obras. Es decir, ese conjunto tiene un nivel de avance de 18%. Santo Tomás, en tanto, contempla la edificación de 10.691 viviendas, y de ellas se han entregado 813 y hay 240 en obras. Es decir, el avance de ese conjunto es de 7,6%. Entre ambos proyectos totalizan 3.575 viviendas recepcionadas, lo que representa el 14% del total proyectado en 2005.

Las obras pendientes

Como el proyecto se inserta dentro de lo que se denomina una Zona de Desarrollo Urbano Condicionada (Zoduc), se supone que sus gestores construirían la infraestructura y las obras de mitigación que harían de este conjunto un lugar prácticamente autosustentable, tal como lo dispone la ley que regula este tipo de enclaves: colegios, vías de acceso, consultorios, cuartel de bomberos, retén de Carabineros, un número determinado de áreas verdes, zonas para hacer deportes, transporte colectivo.

Nunca estuvo en los planes de los vecinos que las obras comprometidas se materializaran de un día para otro. De hecho, el proyecto está dividido en etapas, y las medidas de mitigación se activarían según el número de habitantes que lleguen a vivir a esos conjuntos.

Es en este punto donde surge el problema: a la fecha, solo se han construido 3.575 viviendas y viven unas 14 mil personas. Por lo tanto, gran parte de las obras de mitigación que los vecinos esperaban no se han ejecutado, como la infraestructura de salud y gran parte de las vías de acceso.

Esta tardanza en la ejecución de las obras de mitigación no es un problema menor si se considera que ambos conjuntos (Valle Grande y Santo Tomás) son los Zoduc más grandes de la capital y están proyectados para recibir a 100 mil habitantes, los que duplicarían la actual población de la comuna de Lampa, que llega hoy a 85 mil personas.

Para Paula Collado, el tema de fondo es que el modelo de planificación de los Zoduc no tiene las herramientas suficientes para desarrollarse. Por ejemplo, el enlace La Montaña -el más importante para darle conectividad al Zoduc- no puede ejecutarse, porque el Ministerio de Obras Públicas (MOP) tiene planes de trabajo en la autopista 5 Norte que se sobreponen a este proyecto vial. Si el enlace se hiciera ahora, dice que tendría que destruirse una vez que el MOP comience con su otro proyecto.

El conflicto de los socios

Según la abogada de Dinsa, Valentina Gutiérrez, la razón para demandar la devolución de los dineros pagados por la opción de compra (US$ 14 millones) es que las aseguradoras no cumplieron con la obligación de desarrollar los proyectos como estaba previsto en el Plan de Negocios aprobado originalmente. Si ese plan no se cumple, agrega la profesional, se desvaloriza el proyecto.

El plan de negocios, según Dinsa, consideraba la conexión con la Ruta 5 Norte, obra aprobada por el MOP en 2007 y que debía quedar ejecutada en 2011; la construcción del Camino San Martín -al menos una faja-, aprobada en agosto de 2008 para su puesta en servicio en 2010; el inicio de la construcción del acceso Lo Echevers, aprobada en junio de 2009, y la Avenida La Montaña y paso bajo nivel de Ferrocarriles, que debía entrar en operación en 2011.

“El Mercurio” estuvo en la semana en Valle Grande y Santo Tomás, y constató que varias de las obras que eran parte del plan original no están entregadas; de hecho, la construcción del camino de doble calzada para conectar los condominios con Américo Vespucio recién está en la etapa de remoción de materiales para luego pavimentar.

Sí están instalados el cuartel de Bomberos, un colegio y algunas áreas verdes. El retén no ha iniciado sus obras y los servicios de salud tampoco.

¿Por qué no se han hecho? Según Gutiérrez, porque no hay incentivos: “Para las aseguradoras, podría ser muy conveniente mantener el terreno como reserva técnica para responder de sus obligaciones cuando se producen siniestros”.

Fuentes de las aseguradoras dueñas del proyecto, en tanto, afirman que la sociedad no ha caído en ningún incumplimiento de contrato: “Se está desarrollando el acceso San Martín, y las obras para la construcción del Camino Cerrillo-Lo Castro se acaban de adjudicar a Icafal”, señalan.

Y si bien reconocen que algunas mitigaciones están pendientes, agregan que no existe un plazo perentorio para ejecutar esas obras. El compromiso, señalan, es que esos trabajos deben realizarse según el número de habitantes del Zoduc. Por ejemplo, la obligación de construir una plaza vecinal mayor a cuatro hectáreas se debe activar por contrato cuando el proyecto supere los 20 mil habitantes, lo mismo con el consultorio y el centro local de servicios.

LA OBLIGACIÓN de construir una plaza vecinal mayor a cuatro hectáreas se debe activar por contrato a partir de los 20 mil habitantes.

EL PROYECTO presenta luces y sombras. Hay sectores con prados bien cuidados y otros donde las veredas se terminan abruptamente.

 ¿Estarían quebrantando la exclusividad de giro?

Las aseguradoras son dueñas de la empresa sanitaria que entrega servicios en este Zoduc y del 50% de la empresa Transportes el Alfalfal, destinada al acercamiento de los habitantes de Valle Grande y Santo Tomás.

Esta situación hizo que Dinsa presentara una segunda demanda ante los tribunales señalando que las aseguradoras, al convertirse en desarrolladoras del Zoduc, estarían quebrantando la obligación de mantener un giro único. En las aseguradoras rechazan esta acusación y señalan que la existencia de estas empresas tiene que ver con la administración habitual de activos: “Agregar valor a nuestros activos a través de empresas en que tenemos participación, está permitido”.

En la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) señalaron que si bien el organismo no ha sido notificado de ninguna demanda sobre el tema, “con la información disponible hasta el momento, la SVS no observa una incompatibilidad de giro”.

76.185 viviendas proyectadas en 4.644 hectáreas

¿Qué es un Zoduc? Las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado son unidades territoriales ubicadas en zonas tradicionalmente agrícolas que, bajo ciertas condiciones, son autorizadas para desarrollar proyectos inmobiliarios.

La condición es que los gestores de los conjuntos de viviendas, en sociedad con el Estado, habiliten todos los servicios necesarios, como accesos pavimentados, áreas verdes, servicios de salud, escuelas, etc. Esta modalidad, creada en 1997, busca evitar un crecimiento desmedido de las ciudades, carentes de la infraestructura mínima.

¿Cuántos Zoduc se han desarrollado en la Región Metropolitana? Según cifras del Ministerio de Vivienda, en la actualidad hay ocho proyectos inmobiliarios desarrollándose bajo esta modalidad: cuatro en Colina (Pan de Azúcar, Chamisero, Chicureo Ciudad, Santa Elena); uno en Tiltil (Huertos Familiares) y tres en Lampa (Alto Lampa, Valle Grande y Santo Tomás). Cuando alcancen su máximo desarrollo, entre todos sumarán 76.185 viviendas, en una superficie de 4.644 hectáreas.