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M. P. 

Las parcelas de agrado tienen una marca registrada, por lo que es fácil reconocerlas: se trata de terrenos de más de cinco mil metros cuadrados ubicados fuera del cordón urbano y, además, donde se pueden construir hasta dos casas, aunque una de ellas destinada al cuidador y con un límite de 140 metros cuadrados de superficie. Es común encontrar este tipo de loteos en el sector norte de Santiago, en Lampa y Colina, y por el sur en San Bernardo, Pirque, Buin y Calera de Tango.

“Las parcelas han sido una forma de crecimiento natural de la población, una interesante solución residencial en suelo agrícola”, señala el director académico del Centro Inmobiliario de la UAI, Alejandro García.

Este protagonismo no se ha visto mermado a pesar de que desde el año 94 no se puede aplicar la fórmula en la Región Metropolitana, aunque todavía hay mucha oferta disponible y actualmente existen ocho mil hectáreas ocupadas por estos loteos, según un estudio de AGS Visión Inmobiliaria. Es decir, 5,5 veces la superficie de la comuna de Providencia.

En general, los valores de los terrenos varían entre 0,3 y 2,9 UF/m {+2} , indican en AGS. Lo más caro se ubica en el sector de Chicureo, donde el predio con casa construida llega a las 16 mil UF. Mientras, lo más barato está en Buin, donde adquirir una parcela puede costar desde 1.000 UF.

Para Esteban González, director de estudios de AGS, los precios varían dependiendo de la cercanía a equipamiento, la disponibilidad de acceder a servicios básicos (agua, alcantarillado) y nivel de construcción en el terreno.

A lo anterior hay que sumar la capacidad de mantenimiento y organización administrativa, señala Hernán Marchant, consultor inmobiliario. “Una parcela de agrado con un entorno donde no hay casas construidas y que los terrenos están hace mucho tiempo a la venta, no es una buena apuesta económica. Al existir pocas parcelas, la mantención de las áreas comunes se convierte en un elefante blanco inmanejable”.

Lo más valorado son las parcelas con la figura de condominio, con un reglamento de copropiedad que vela por el orden interno. Para estar en regla, la normativa debe ser inscrita en el Conversador de Bienes Raíces como parte del título de cada propiedad.

Más allá de Santiago

Fuera de la Región Metropolitana, existen varios polos de parcelas de agrado, que disfrutan de una creciente demanda. En el sur uno de los más activos está en Puerto Varas, específicamente en el camino a Ensenada, a una distancia de 38 kilómetros del centro de la ciudad.

Hacia el norte, destacan lugares como Ovalle, La Serena y algunas zonas intermedias por la Panamericana Norte hasta 300 kilómetros de Santiago. En este eje se concentra la mayor parte de los loteos de parcelas de agrado.

En la zona central destaca Casablanca, María Pinto y Curacaví, orientados a quienes viven ahí todo el año. “La plusvalía de estos terrenos detonó con la puesta en marcha de la Costanera Norte, que le dio mayor conectividad con Santiago y la posibilidad real de ir a trabajar diariamente a la capital”, dice Marchant.

También han surgido algunos loteos temáticos. En los alrededores de Pichilemu, Navidad y Matanza han estado muy activos los proyectos enfocados al surf . Con esto, se da el fenómeno de que se generan polos muy homogéneos.

 Perfil del comprador

Hace 20 años, la mayoría de quienes adquirían una parcela de agrado lo hacían como inversión. “Uno recorría la zona de Chicureo y veía una casa cada 20 sitios, esa situación ha cambiado y hoy la gente compra para vivir ahí”, señala Alejandro García, del Centro Inmobiliario de la UAI. A su juicio, los altos precios de las casas dentro del radio urbano han impulsado este escenario.

Los compradores para primera vivienda son en su mayoría matrimonios jóvenes que buscan más terreno y están dispuestos a sacrificar la cercanía. “Muchos profesionales no casados también son compradores. Hacen su primera inversión inmobiliaria en una parcela, donde después generalmente construyen”, señala Marchant.

Esteban González de AGS también identifica a personas mayores con hijos adultos, que optan por una parcela como segunda vivienda. “Es un grupo con una situación económica estable, que les permite hacer un gasto adicional”, dice.

La historia detrás

Las parcelas de agrado nacieron producto de la Reforma Agraria. La ley que las creó tenía como objetivo regularizar la inscripción de las nuevas propiedades, y por ello se permitió subdividir terrenos agrícolas desde los cinco mil m {+2} con un trámite simple, donde no se requería urbanización.

“En los 80 se empezó a echar mano a esa ley para hacer loteos nuevos y ya no para regularizar propiedades campesinas. Ahí empezó a tergiversarse el sentido de la norma”, dice Pablo Contrucci, del Instituto de Estudios Territoriales y Urbanos de la UC.

Estas parcelas proliferaron hasta 1994, año del Plano Regulador Metropolitano de Santiago que puso fin a esta fórmula, al menos en la Región Metropolitana. Desde ahí no se puede subdividir el suelo en menos de 40 mil m {+2} .