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M. P. 

Es difícil encontrar casas nuevas y medianas en la zona oriente de la capital; es decir, bajo el límite máximo de 140 metros cuadrados del DFL 2. “Existe poca oferta, pues muchas veces no dan los números para el negocio; el precio de la tierra es demasiado alto e incide en el costo final”, explica el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez.

Las cifras son decidoras. Según datos de GfK Adimark, en Vitacura, Ñuñoa y Providencia no hay oferta, mientras que en Las Condes solo es posible encontrar una casa nueva a la venta. En Lo Barnechea la cifra llega a 11 unidades, en La Reina a 38 y en Colina a 73.

Esas 123 casas que hay actualmente en venta son en promedio más pequeñas y caras que lo que había en oferta en 2008. El promedio actual es de 127,4 m {+2} y 7.187 UF, mientras que hace cinco años el tamaño llegaba a los 132,9 m {+2} , con un valor de 5.651 UF.

Pero la gente las sigue comprando, y mucho. “Demanda hay, y mucha. Si pones a la venta un conjunto nuevo de casas pequeñas en la zona oriente, se lo pelean”, dice Domínguez.

Para Alejandro García, director del Centro Inmobiliario de la Universidad Adolfo Ibáñez, uno de los factores que sustentan esta demanda es el cambio de la composición familiar en nuestro país: “Muchos viven cómodamente en 140 metros cuadrados, ya que se ha ido achicando el tamaño de la familia, y hoy el promedio es inferior a cuatro personas”.

Enrique Barba, director nacional del Colegio de Arquitectos, cree que otro elemento clave para explicar este fenómeno es la ubicación de las viviendas: “Son muy apetecidas, por estar en comunas con recursos, con buen tratamiento de los espacios públicos”.

Según estudios de Socovesa, la gente que busca estas casas valora que exista facilidad en la conexión de los espacios comunes y que el emplazamiento del inmueble optimice el terreno disponible. “Las terminaciones también son relevantes y aumentan su protagonismo a medida que se sube en segmento socioeconómico”, señala Cristóbal Mira, gerente general la empresa, que si bien no tiene desarrollos en el sector oriente con estas características, concentra el 58% de su oferta en viviendas sub 140 m {+2} .

El mercado por comuna

De los sectores orientados a los segmentos medio-alto y alto, Colina es la zona que concentra el mayor número de viviendas pequeñas. “Este mercado se aleja de la zona de Chicureo para acercarse al área urbana, aprovechando el rebalse que genera la marca Chicureo”, señala Eduardo Martínez, jefe de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria. Según datos de la consultora, aquí existen tres proyectos con superficies construidas desde los 90 hasta los 140 m {+2} , con precios que se mueven entre 3.200 UF y seis mil UF.

Este mismo tipo de casas en La Reina supera las nueve mil UF, con una UF /m {+2} que llega a 66. A pesar de ser más caras, esta comuna es la segunda con más alternativas sub 140 m {+2} . “Las condiciones normativas vigentes favorecen la construcción de pequeños condominios, por lo que el producto de casas nuevas pequeñas tiene potencial”, explica Martínez.

Por eso cada vez se hace más difícil encontrar este tipo de inmuebles. En Lo Barnechea y Las Condes existe muy poca oferta, y esta última se queda con la UF/m {+2} más alta de todo el sector oriente: 77,1 UF. Por su parte, en Ñuñoa, Providencia y Vitacura simplemente no hay nada.

Para Alejandro García, de la UAI, esto no representa un gran problema, ya que el grueso de los potenciales clientes del sector oriente no busca viviendas de este perfil. “Hablamos del grupo de mejores ingresos de la Región Metropolitana, y, por ende, demanda soluciones de mayor superficie y mejor calidad”.

ESTAS VIVIENDAS SON MUY APETECIDAS, POR ESTAR EN COMUNAS CON RECURSOS, CON BUEN TRATAMIENTO DE LOS ESPACIOS PÚBLICOS, DICEN LOS EXPERTOS.
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95%

de las ventas totales de viviendas nuevas en Santiagocorresponde a casas de menos de 140 metros cuadrados, según AGS Visión Inmobiliaria, y la mayoría está ubicada en las comunas de Puente Alto, Lampa y Maipú.

127

metros cuadrados es la superficie promedio de las casas ofertadas en el sector oriente de Santiago.

 La razón detrás de la demanda

Las casas de menos de 140 metros cuadrados representan cerca del 95% de las ventas totales de viviendas nuevas, señala Eduardo Martínez, de AGS Visión Inmobiliaria. Las comunas “fuertes” son Puente Alto, Lampa y Maipú, que entre las tres sumaron 892 unidades vendidas durante el segundo trimestre de 2013, según GfK Adimark.

Para Vicente Domínguez, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), la amplia demanda por este tipo de viviendas tiene mucho que ver con que los 140 m {+2} es el límite artificial del DFL2 y sus beneficios tributarios. “Una casa de 170 metros paga mucho más contribuciones que otra de 140 y son solo 20 metros cuadrados, un marginal”, explica Domínguez.

Qué pasa con las viviendas usadas

El mercado de lo usado de menos de 140 metros cuadrados es mucho más grande y dinámico, en especial, en Las Condes y Vitacura. En la primera comuna existen 518 casas en venta, mientras que en Vitacura la cifra llega a 326, según cifras del Portalinmobiliario.com. En ambos casos, los valores comienzan en las seis mil UF y pueden alcanzar las 20 mil UF, dependiendo del tamaño del terreno, que incluso puede rondar los 500 metros cuadrados, indican desde AGS.

En La Reina, en tanto, las casas usadas llegan a las 283 unidades y en Ñuñoa a 187 viviendas, con rangos de precios muy similares: desde las tres mil hasta las 12 mil UF.

Mientras tanto, Providencia es el mercado más acotado con solo 37 alternativas usadas en oferta, cuyos valores comienzan en las 5.800 UF para terminar en unas

16 mil UF.