El Mercurio.com – El periódico líder de noticias en Chile.

FELIPE ÁLAMOS U.

El valor de una propiedad no sólo está determinado por aspectos cuantitativos, como el metraje o la constructibilidad.

Jerónimo Aznar Bellver, director del Grupo de Valuación y Decisión Multicriterio de la Universidad Politécnica de Valencia -quien dictó hace pocos días el “Seminario Internacional de Tasación, Modelo de Valoración Multicriterio”, organizado por la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile-, afirma que otros elementos tienen mucha relevancia.

“Las variables cualitativas siempre han tenido una gran importancia en el valor de los activos. Piénsese en variables como el microclima en inmuebles agrarios o el entorno en inmuebles urbanos. Pero el procedimiento para incorporar estas variables al proceso valorativo con los métodos tradicionales es un tema complejo y poco resuelto”.

Por otro lado, señala, “la importancia de estas variables en el valor de los activos cada día es mayor como ya lo plasmó el psicólogo Maslow en su célebre representación de la pirámide que lleva su nombre donde, de forma clara, se evidencia cómo, según evolucionan las sociedades a niveles de mayor riqueza y desarrollo, las necesidades y los motivos de compra evolucionan desde el nivel básico de tipo fisiológico a niveles intangibles como el reconocimiento, la autoestima, la aceptación social, etcétera”.

Por consiguiente, dice, “variables del tipo de las dichas anteriormente como entorno, microclima, calidad del agua, de la construcción, paisaje y diseño, cada vez influyen más en la determinación del valor”.

Sostiene el experto español que en el último tiempo han surgido metodologías que permiten medir de mejor manera estas variables.

“Los métodos multicriterio nos permiten cuantificar las variables cualitativas y además ponderar la importancia en la determinación del valor de todas las variables tanto cualitativas como cuantitativas, llegando a un valor final en función de todas las variables y de la importancia de cada una de ellas”.

Explica el especialista que los modelos de valoración multicriterio abarcan varios métodos, como CRITIC, Entropía, Programación por Metas, AHP y ANP, entre otros.

“Son todos ellos métodos de ayuda a la toma de decisiones en la empresa o en las organizaciones en general, que han sido ampliados a la valoración de activos”.

Visión integral

Dice Aznar que las diferencias fundamentales con los métodos tradicionales son varias y diversas en función del método.

“En líneas generales podríamos señalar que permiten valorar activos cuyo componente intangible es elevado, por ejemplo, patentes y activos ambientales; permiten también, en todo tipo de activos, incorporar a la valoración variables cualitativas, y hacen posible valorar cualquier tipo de activos mediante el consenso de un grupo de expertos.

Además, señala, estas metodologías, tienen controles internos para valorar la calidad de la información de modo de desechar aquella que no es consistente.

ENFOQUE AMPLIO

Según explican los especialistas, hoy existen modelos que permiten determinar de mejor manera las variables cualitativas de un bien.

Por ejemplo, el modelo de tasación de valoración multicriterio es un enfoque de valoración diferente a los enfoques tradicionales de comparación de mercado, de rentabilidad o de costo de reposición. La cantidad de elementos diferenciadores es muy amplia. Así, se trata de un enfoque que resuelve no sólo la tasación de activos tangibles sino además de intangibles, agrícolas y urbanos, obras de arte, valor para deportistas, espacios medioambientales, empresas, etcétera.