Fuente: Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado cumplen 20 años con déficits de conectividad – El Mercurio

Manuel Valencia 

El modelo habitacional del suburbio estadounidense, que genera amplios barrios de viviendas, rodeadas de áreas verdes y equipadas con comercios y servicios, fue una de las inspiraciones para implementar en Santiago las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC).

Estas 15 verdaderas ciudadelas fueron impulsadas por el Estado a partir de 1997 para regular el crecimiento inorgánico de las parcelas en el valle de Chacabuco. A cambio del permiso de erigir, en total, unas 140 mil viviendas en un espacio rural, los distintos consorcios privados debían cumplir con la construcción de vialidades y la disposición de equipamientos.

El Estado, por su parte, dotaría de conectividad las zonas, con servicios de transporte público y vialidades.

A poco andar se desarrolló Piedra Roja, en Chicureo; Larapinta o Valle Grande, en Lampa; Alto El Manzano, en Tiltil, y La Reserva, en Colina.

De la idea han pasado 20 años.

El seremi de Vivienda de la Región Metropolitana, Aldo Ramaciotti, dice que la planificación por condiciones “ha posibilitado introducir un modelo de desarrollo territorial autosustentable, que progresivamente ha ido perfeccionándose” y especifica que los estándares de equipamientos, áreas verdes y servicios “ayudan a aminorar el impacto vial negativo que generan los viajes fuera de los límites del proyecto”.

El presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, Luis Eduardo Bresciani, añade que las ZDUC “instalaron el consenso de que el desarrollo inmobiliario debía hacerse cargo de sus impactos y que la ciudad podía crecer si existían aportes públicos y privados a una nueva infraestructura y espacios públicos, exigencias de diseño urbano y coordinación multisectorial”.

Pero no todos los balances son positivos. El urbanista y consultor de Atisba, Iván Poduje, dice que las ZDUC han tenido una velocidad menor a la esperada, que no consolidaron viviendas sociales -“ya que la norma estaba mal planteada”-, debido a que se definía solo por la densidad y no por uso de suelo de un terreno. “Trescientas hectáreas es un tamaño poco factible e innecesario”, critica.

Sin Transantiago

Jaime del Valle, gerente general de Valle Verde -la ZDUC más extensa, con 5.800 viviendas construidas y una planificación de 28 mil-, dice que estos desarrollos no han podido concretarse por incumplimientos del Estado. Asegura que recién ahora, con la construcción del tramo urbano de la Ruta 5 Norte, se cumple con una autopista a la zona. Además, cuestiona que, a diferencia del sur de Santiago, no se ha construido un tren, líneas de metro y que, incluso, el Transantiago no llega al sector, pese a que las micros amarillas sí lo hacían.

“Y hay otro problema: se fijaron estándares sin mucho conocimiento de los hechos y quedaron casos sobredimensionados, como un gimnasio cada 2.500 viviendas. Lo arrendamos hoy a pérdida y tenemos que hacer un segundo gimnasio ya. O el último colegio que, por la reforma a la educación, ningún sostenedor se interesó en comprar. Finalmente lo compró un particular pagado, que tiene una mensualidad de $190 mil, que es harto para el estatus de Valle Grande”.

Cristián Cominetti, gerente general de Piedra Roja, advierte que para que el desarrollo de la zona sea sostenible y sustentable en el tiempo “se requiere de inversiones en transporte público de calidad y continuar con la ejecución de infraestructura vial planificada y ejecutada, conforme a la densificación futura que contempla la zona. El éxito de las ZDUC y el desarrollo armónico de Chicureo requieren a la brevedad de planificación del aporte y de inversiones de todos los actores involucrados en el más breve plazo”.

La aparición de tacos en estas zonas también es síntoma de los requerimientos viales. Diego Croquevielle, gerente general de Santa Elena de Chicureo, dice que hoy están apareciendo puntos de congestión en Chicureo.

“En Santa Elena esperamos que estos problemas no pasarán a mayores, dado que tenemos una obra de mitigación que permitirá reducir la congestión”, afirma.

Inversión

Cuando se lanzaron las ZDUC, los privados comprometieron US$ 160 millones para financiar 60 kilómetros de vialidad. Evolución del modelo ZDUC

Según el seremi de Vivienda , los aprendizajes de los desaciertos de las ZDUC están plasmados en los cambios que implicó el desarrollo de los PDUC (Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado) y los crecimientos por condiciones que incluye el PRMS 100 (Plan Regulador Metropolitano de Santiago). Entre las modificaciones, Aldo Ramaciotti explica que en los PDUC “los desarrolladores no entregan su cuota de aporte al Estado, sino que construyen directamente las referidas obras de mitigación para que estén en operación en el momento de su necesidad”. Luego, en el PRMS 100, la normativa define el plazo o etapa en la que se deben desarrollar las inversiones de infraestructura y vivienda social, y su integración al proyecto. “Asimismo, la superficie destinada a las nuevas áreas verdes, equipamiento y vialidad, entre otros aspectos”, añade el seremi.