EyN: Tres zonas del sector oriente concentran las viviendas del segmento superlujo en Santiago.

Se pueden encontrar departamentos sobre US$ 1 millón en el cerro San Luis o Santa María  Manquehue, pero solo tres sectores de la capital pueden considerarse como polos de desarrollo  para este tipo de viviendas. Según un estudio realizado por la consultora Tinsa, la oferta se  concentra en San Damián/Charles Hamilton (Las Condes), El Tranque (Lo Barnechea) y  Espoz/Nueva Costanera (Vitacura).

En dichas áreas actualmente hay 15 proyectos que ofrecen inmuebles sobre el millón de dólares; es  decir, 23.800 UF. En total, la inversión inmobiliaria que han significado dichas iniciativas llega a  5.979.198 UF.

“En todas las áreas mencionadas se conjugan tres elementos en la oferta: mayor superficie, alto  estándar y exclusividad. Esto genera por sí solo precios de suelo más altos y colabora a producir un  valor final para las unidades particularmente elevado”, explica Christian Wegmann, director de  estudios inmobiliarios de Tinsa. En El Tranque, por ejemplo, hay departamentos en que el metro  cuadrado tiene un costo de 116 UF, y el precio puede llegar hasta las 55.170 UF.

José Ignacio Echavarri, gerente general de constructora SAE, advierte que estos altos precios no se  traducen en que las viviendas incluyan grandes lujos. “Una casa de 25 mil UF puede tener  terminaciones similares a las de un departamento de 40 mil UF. La diferencia es la ubicación, la  amplitud y el número de unidades, porque tienes que traspasar los costos”, dice. En su caso,  desarrollaron un edificio con cinco departamentos en Charles Hamilton, con precios que se mueven  entre las 38 mil y las 41.800 UF.

La desaceleración económica parece no estar tocando a este nicho, y distintos actores coinciden en  que el nivel de ventas se ha mantenido. Eso sí, es mucho más lento que el resto de los mercados.  “Puedes vender una unidad cada dos meses”, señala Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de  inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya, cuyo edificio incluye departamentos de hasta 35.500 UF en  la zona de Charles Hamilton.

Para Echavarri, la reforma tributaria ha impulsado la demanda. “Las velocidades de venta han  andado bien porque la discusión tuvo un fuerte efecto de aceleración y la gente que ya estaba  buscando se apuró en comprar”. Eso sí, advierte que esta no es una compra rápida y en general el  cliente no se decide hasta haber visto el piloto muchas veces. “Hay venta en blanco, pero no es lo  común”, coincide Crawley-Boevey.

Número de dormitorios

Según datos de Tinsa, la distribución más solicitada es la de cinco dormitorios. En la zona de Las  Condes y Lo Barnechea superan el 54% de las ventas, tanto en casas como en departamentos.  Mientras, en Vitacura el 45% de los departamentos vendidos son de cuatro dormitorios.

Pablo Tokos, project manager office de Almagro, identifica dos tipos de público predominante,  dependiendo del sector del que se trate. “En Vitacura hay principalmente gente mayor, sobre los 55  años, mientras que en El Tranque hemos detectado un consumidor de una edad más intermedia, de  45 años para arriba y con niños en la casa”, dice. La inmobiliaria tiene tres proyectos en El Tranque  y otro en Espoz/Nueva Costanera.

El arribo del nicho sub-50 es un fenómeno de no más de tres años, asegura Echavarri. “Es gente  que vendió una casa de 25 mil UF, que tenía pagada en gran parte, y entonces llega con un 50% de  pie y el resto lo piden en el banco”, destaca. Según datos de Mientorno.com, plataforma de Zoom  Inmobiliario en alianza con Mapcity, el 17% del consumo familiar de quienes viven en estos barrios  se destina a vivienda.

Christian Wegmann, de Tinsa, estima que a la zona de San Damián/Charles Hamilton le quedan por  lo menos cinco años de desarrollo. Actualmente hay cinco permisos de edificación aprobados en la  municipalidad: dos de casas y tres de departamentos de tres y cuatro pisos, en terrenos que  bordean los cinco mil m²; salvo uno que se dispara a 15 mil m² y donde se contemplan dos torres.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI),  coincide en señalar que este sector todavía tiene una importante cantidad de paños potencialmente  disponibles. “Quedan muchas casas grandes donde puede haber una reutilización del espacio”,  dice.

La reconversión de los espacios también es lo que debería ocurrir en Vitacura, agrega Domínguez.  Crawley-Boevey, de Fernández Wood Vizcaya, coincide con su diagnóstico. “Ante la escasez de  suelo, existen terrenos que quizás antes las inmobiliarias no consideraban, porque se podían hacer  tres o cinco pisos, pero que ahora se están evaluando proyectos”, señala.

Sin embargo, Wegmann advierte que por lo pronto el crecimiento de Espoz/Nueva Costanera se  inclina hacia el mercado de oficinas. “El mercado de oficinas boutique ha proliferado en forma  significativa en este sector”, explica. Según datos de Tinsa, actualmente hay cuatro proyectos en  oferta y tres permisos de edificación ya aprobados. Por su parte, en vivienda no hay nada en  carpeta.

Por último, en El Tranque hay un edificio de seis departamentos con su permiso de edificación  tramitado. A juicio de Vicente Domínguez, este polo de viviendas más caras debiera trasladarse  hacia el norte de La Dehesa. “Lo más caro se está yendo para el lado de Los Trapenses”.

Eduardo Crawley-Boevey también identifica a Chicureo como una zona que podía convertirse en un  nuevo polo que acoja a esta oferta. “Todavía está a otra escala, pero ya hay casas de 20 mil UF, y  para allá va a ir este mercado, porque es su extensión natural. Sin embargo, aún faltan más  servicios y más estructura de vialidad interna para que llegue este tipo de público”, concluye.

El factor del equipamiento urbano

La zona de Vitacura saca amplia ventaja a su competencia de Las Condes y Lo Barnechea en  términos de áreas verdes y servicios.

Según datos de Mientorno.com, mientras en El Tranque hay 1,4  m2 de área verde por habitante,  en Espoz/Nueva Costanera la cifra llega a 9,1  m2 .

Vicente Domínguez, de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, explica: “En Vitacura los  edificios prácticamente no tienen áreas verdes, pues cuentan con parques públicos de gran calidad,  mientras que en las otras zonas no existe este espacio público y llevan los jardines hacia el interior”.

En términos de equipamiento, mientras el sector de Vitacura contempla 41 restaurantes y 20  bancos, entre otros servicios, en Charles Hamilton/San Damián solo se identifica un colegio,  mientras que en El Tranque hay dos bombas de bencina, 2 locales de comida rápida, un minimarket  y una farmacia, según datos de Global Property Solutions (GPS).

“Las dos zonas menos consolidadas presentan áreas no construidas o subutilizadas, y ambas están  destinadas casi en exclusiva a casas, presentando un equipamiento comercial muy acotado, casi  exclusivamente a escala vecinal”, señala Christian Wegmann, de Tinsa.