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Actualmente, Colina es la comuna con la más amplia oferta de casas nuevas en la Región Metropolitana y es donde más UF se transan por concepto de ventas. Este fuerte dinamismo se concentra en los tres grandes polos de desarrollo inmobiliario de Chicureo: Piedra Roja, Chamisero y Chicureo Norte. Durante 2013 se vendieron ahí 1.281 viviendas, según GfK Adimark.

La demanda sostenida por esas zonas ha generado también un incremento en los valores de las viviendas. En promedio, en los últimos diez años los precios de las casas en Chicureo han subido 32%, aunque en algunas zonas esa variación es el doble.

En Piedra Roja, por ejemplo, el valor promedio de una vivienda es de 11.878 UF y es el único proyecto que dispone de casas por sobre las 14 mil UF en oferta. En 10 años, sus precios han subido 65% y en ese mismo período las ventas se han duplicado. Mientras en 2003 se vendían 12 casas mensuales que en promedio tenían 200 m {+2} construidos, en 2013 la cifra llegó a 26, con una superficie de 205 m {+2} .

Al considerar qué ha pasado en los últimos 5 años, el salto en los precios es de 38%, ya que en 2008 promediaba 8.577 UF.

En Chamisero el fenómeno es parecido. Los precios en la última década subieron 63%, quedando actualmente en un promedio de 9.230 UF. Y la velocidad de venta se triplicó, al pasar de 10 a 32 unidades mensuales.

En 2008, el precio promedio de la zona era un 53% más bajo que el actual, con 6.017 UF, mientras que solo se vendían cinco casas al mes. En términos de superficie, el promedio sube casi 10 m {+2} cada cinco años: en 2003 las viviendas medían 149 m {+2} , en 2008 la cifra llegó a 159 m {+2} y en 2013 a 166 m {+2} .

Chicureo Norte es una excepción. Partió con proyectos con un valor promedio de 7.105 UF y tamaños de 213 m {+2} . Hoy la oferta está en 120 m {+2} y 5.292 UF, lo que representa una caída de 26% del precio en 10 años.

Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark, dice que en sus inicios la oferta de casas en ese sector (por la autopista Los Libertadores) llegaba hasta las 10 mil UF. “Pero no le fue bien a ese segmento sobre las siete mil UF, y comenzaron a apuntar más abajo. El mercado se fue por hasta las seis mil UF, y les ha ido muy bien”, señala. La falta de equipamiento y los malos accesos terminaron por modelar la oferta hacia abajo.

Ana María del Río, directora de la Asociación Inmobiliaria de Santa Elena (megaproyecto emplazado en Chicureo Norte), dice que hay un rebalse natural entre un sector y otro: “Mientras en Piedra Roja y Chamisero las casas se venden en 10 mil UF, en Santa Elena hay ofertas de entre 4.500 y nueve mil UF”.

[ezcol_1third]30 mil habitantes alberga hoy Chicureo,  mientras que en todo Colina la cifra asciende a 110 mil personas, según la municipalidad.[/ezcol_1third] [ezcol_1third]ocho colegios particulares y siete centros comerciales existen en la zona. La mayoría de ellos están entre Piedra Roja y Chamisero.[/ezcol_1third] [ezcol_1third_end]Cuatro
estaciones de servicio están presentes en Chicureo, mientras que la representación bancaria llega a cinco (Bci, Itaú, Santander, Banco Edward-City y Security).[/ezcol_1third_end]

Diferencias de precio

En Chicureo Norte, la UF/m {+2} promedio es de 42,5, mientras que en Chamisero es de 54,7 UF/m {+2} y en Piedra Roja de 57,8 UF/m {+2} . Para Fernando Rufín, gerente comercial de Siena, con presencia en Piedra Roja y Santa Elena, estas diferencias se explican por el nivel de equipamiento comercial de cada sector: “Piedra Roja es el más consolidado. El crecimiento de servicios y comercios ha sido rápido en cinco años, lo que hace posible cubrir todas las necesidades sin salir del área”.

En Piedra Roja hay cuatro colegios, el centro médico de Clínica Las Condes, un supermercado y un circuito gastronómico. Además, hay sucursales de cuatro bancos y dos centros de telefonía. Por otra parte, está pendiente el proyecto de 30 hectáreas de Clínica Alemana frente a la rotonda de Avenida Chicureo.

“Durante los últimos años se ha consolidado el comercio a pequeña y mediana escala en el lugar, a través de stripcenters, distribuidos principalmente por la principal vía del sector, avenida Chicureo, y en los núcleos de equipamiento de cada desarrollo inmobiliario”, agrega Esteban González, director de estudios de la consultora AGS.

En Chamisero está próximo a inaugurarse otro supermercado y hay cuatro colegios en las cercanías, mientras que en Santa Elena el equipamiento aún es bajo, con un solo colegio. “Dado que en el proyecto viven 515 familias, ellas se abastecen de los comercios y servicios de las cercanías. El equipamiento debiera llegar en el mediano plazo, cuando la masa crítica de residentes lo permita”, dice Del Río.

Para el futuro inmediato, destaca un proyecto comercial de 26 hectáreas, ubicado en la esquina de la Autopista Los Libertadores con la avenida Chicureo. Desde AGS aclaran que para las próximas etapas se proyecta el desarrollo de edificios de hasta 12 pisos de oficinas clase B. “Serán del tipo planta libre en espacios no mayores a 200 m2. Además, se contemplan espacios para un campus universitario, centros médicos, áreas recreacionales, de cultura y esparcimiento, con un costo estimado de US$ 250 millones”, destaca González.

De todas formas, el crecimiento comercial de Chicureo está totalmente regulado. En Piedra Roja se puede seguir consolidando el área de la laguna, mientras que en Chamisero el equipamiento se restringe a su acceso por avenida del Valle.

Desafíos detrás del crecimiento

A Piedra Roja le quedan 15 años de crecimiento, albergando un potencial de 12.500 familias, señala Cristián Cominetti, gerente general de Piedra Roja. En Santa Elena, la directora de la asociación inmobiliaria del sector estima que queda una década de actividad. “En este momento se están desarrollando 90 hectáreas de las 1.050 de la zona de desarrollo urbano”, indica Del Río.

Para 2024, la Municipalidad de Colina proyecta que Chicureo debería doblar la cantidad de proyectos que hay actualmente en oferta. “En estos momentos estamos con alrededor de 30 mil habitantes, y deberíamos subir a 250 mil en una década si todo anda bien”, dice el alcalde Mario Olavarría.

Para Javier Varleta, de GfK Adimark, los tres sectores tienen un tremendo potencial para seguir expandiéndose: “Les queda mucho terreno por construir, y cada uno está posicionado en un segmento muy identificado, por lo que ninguno debería sobresalir respecto de los otros en términos de dinamismo. Por la escasez de suelo que hay en el Gran Santiago, van a seguir siendo zonas muy apetecidas”.

Frente a este escenario, para el gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, Javier Hurtado, la clave para mantener el dinamismo pasa por seguir con un desarrollo urbano ordenado: “La ventaja de Chicureo es que ha habido proyectos con mucha planificación, lo que se traduce en presencia de plazas, áreas públicas, servicios. Creo que ese ha sido el secreto detrás del éxito de la zona”.

Colina es la única comuna de la zona rural de Santiago con un plano regulador propio, en el que trabajaron en conjunto con la consultora Urbe. “Si hay algo que tenemos bueno, es que está totalmente pensado el crecimiento. Lo que va faltando son las inversiones”, dice el edil.

En ese contexto, los distintos actores presentes en la zona coinciden con que la deuda pendiente es el tema vial. “A corto y mediano plazo falta avanzar en materia de transporte público. Considerando las proyecciones a largo plazo, habrá que invertir en ampliar las vías de acceso”, advierte Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya, con presencia en Chamisero y Santa Elena.

La municipalidad ya tiene en carpeta comenzar a trabajar en los enlaces Chicureo, Lo Pinto y San Luis. “Las platas de las mitigaciones de los proyectos van a ir para estos puntos, de tal forma que no nos suceda lo que pasó en Huechuraba o Peñalolén, donde hubo desarrollo inmobiliario, pero no las vías necesarias”, concluye el alcalde Olavarría.

 Oferta en altura

Javier Hurtado, de la Cámara Chilena de la Construcción, cree que en Chicureo hay dos grandes tipos de compradores. “Hay gente con niños chicos y creo que eso es lo que ha consolidado los barrios. Pero ahora también hay personas a las que les parece atractivo irse a vivir ahí, porque el resto de su familia está en la zona, y a ese nicho le atrae vivir en departamentos”.

Según Esteban González, de la consultora AGS, actualmente no hay oferta en altura en la zona, pero el alto dinamismo del sector ha motivado la incursión en ese nicho por parte de Inmobiliaria Manquehue.

“De acuerdo a los antecedentes disponibles, los proyectos se enfocarían en grupos de mercado específicos, adultos mayores y profesionales jóvenes. Las torres serían de seis pisos en dos sectores; uno en la zona del club de golf de Piedra Roja y el segundo al costado norte del mall , con vista a la laguna, incluyendo este último ofertas de edificios de oficinas”, agrega González.