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Lo Barnechea es la tercera comuna con mayor superficie de la Región Metropolitana, con 104.430 hectáreas, y es de las que presentan menor densidad: 43 habitantes por hectárea en el 85% de su territorio y 19 habitantes por hectárea en otro 10%. En ese escenario se inserta La Dehesa, sector que corresponde al 60% del área urbana de Lo Barnechea.

Los números parecen dar cuenta de un entorno tranquilo, poco denso y con grandes espacios a disposición de los vecinos. Sin embargo, lo que pasa todas las mañanas está lejos de esa realidad. Federico Harding vive en Valle La Dehesa desde hace un año y trabaja al frente del colegio Las Ursulinas, en Vitacura. Sale de su casa a las 7:15 de la mañana y tarda una hora en llegar a su destino. “Hay días en que me puedo demorar 20 minutos y otros 40, desde El Rodeo hasta Raúl Labbé, por Padre Arteaga. Uno se empieza a desesperar, la gente trata de conejear por distintas calles y hace movimientos bruscos. Es bien caótico”, cuenta.

Hay varios factores que juegan en contra de Lo Barnechea, y quizás el más importante son los pocos accesos a la comuna, los que además presentan en sus cercanías un creciente equipamiento comercial y educacional.

Además, los expertos coinciden con que existen problemas estructurales. Primero su geografía accidentada, con quebradas y cerros que dificultan el trazado vial.

“Los orígenes del sector son una estructura de calles suburbanas discontinuas que agudizan la mala conectividad interna y con la ciudad”, señala Luis Eduardo Bresciani, director del magíster de Proyectos Urbanos de la Universidad Católica.

El hecho de que no haya existido una planificación previa al loteo inicial tampoco ayudó.

“De ahí vienen todos los problemas, porque no hubo visión de conjunto y se generó mucho desorden. Es más fácil prever y planificar que después tratar de arreglar, que es carísimo y no siempre se puede hacer”, afirma Marcial Echenique, urbanista a la cabeza del estudio de alternativas de desarrollo urbano para los años 2010 y 2020 que encargó la Municipalidad de Lo Barnechea.

Del informe de Echenique, el municipio seleccionó la opción que apostaba por una baja densidad.En esa línea, la mayor parte de la comuna se mantiene en un estado más horizontal. También se limitó el espacio comercial y se plantearon varias medidas de mitigación vial.

Sin embargo, Echenique lamenta que a cuatro años de la publicación del informe se esté avanzando lentamente: “Poco se ha hecho, y creo que es un problema de liderazgo político. Siempre en los planes hay alguien que va a tener que pagar los platos rotos, y hay que compensarlo, pero la mayoría tiene derecho a decir ‘esto es lo que queremos'”.

El alcalde Felipe Guevara señala que es imposible tener avanzado el 100% del Master Plan, pues contempla un desarrollo a 10 años, pero que estará implementado en ese lapso.

Viviendas siguen subiendo

La alternativa de baja densidad proyectada por el equipo de Echenique, y seleccionada por el municipio, prevé que de acá a 2020 la población en Lo Barnechea debiera subir en nuevos 24.000 vecinos. Esto se explica por el constante interés de los desarrolladores inmobiliarios por la zona. “Este sector debiera mantener su activo crecimiento asociado a una mayor densificación, aunque restringida a los estándares del Plan Regulador”, indica Rodrigo López, gerente general de Aitué Inmobiliaria.

La oferta ha ido creciendo de la mano de los edificios. Según datos de GFK Adimark, desde el tercer trimestre de 2011 que el stock de departamentos supera al de las casas. Actualmente hay 237 departamentos en oferta y solo 98 casas.

La oferta de departamentos está disgregada por la comuna, según datos de Colliers. El 69% del stock está en La Dehesa Central, el 18% en El Golf de Manquehue y el 13% en Valle La Dehesa/El Huinganal.

Mientras, en las casas hay una concentración: el 68% de la oferta se concentra en Valle La Dehesa/El Huinganal y el 32% restante está en El Golf de Manquehue.

“Las casas se están acabando. Los precios no van a bajar, porque se hace difícil encontrar paños y sigue habiendo mucha demanda”, explica Javier Varleta, de GFK Adimark.

Moller y Pérez Cotapos es actualmente el actor más importante en la zona, ya que el mes pasado comenzó a construir en un terreno de 11 hectáreas, ubicado en avenida La Dehesa con Bernardo Larraín Cotapos. Serán en total dos condominios de casas y cuatro torres de tres pisos, con una inversión de US$ 100 millones. El proyecto sumará 107 viviendas; es decir, cerca de 400 habitantes adicionales.

Ante esta inminente escasez, las casas presentan alzas de precio mucho mayores que los edificios. En GFK Adimark detallan que el promedio de venta de un departamento en La Dehesa era de 14.289 UF en el primer trimestre de 2003, y una década después la cifra llega a 16.601 UF. Para las casas, el salto es sustancialmente mayor: de 8.319 UF a 21.388 UF en 10 años.

Desde la consultora Arenas y Cayo destacan que las casas de Manquehue son las más caras, con un promedio de 25.850 UF. Lo más barato está en La Dehesa Antiguo, cercano al mall, con un precio de 11.131 UF.

Problemas y soluciones viales

La Dehesa tiene un problema de vialidad producto de su configuración geográfica, que parece una mano extendida, donde los dedos hacia arriba son los barrios: Los Trapenses, Valle La Dehesa, El Huinganal, Valle Escondido y El Arrayán. Todos tienen dos grandes y únicas vías para entrar y salir de la comuna: el eje Alcalde Délano hasta la bajada de Santa Teresita y avenida La Dehesa hasta avenida Las Condes. En ambas zonas, la presencia de colegios aumenta el flujo vehicular. “Los problemas de tráfico se deben a los colegios, que traen vehículos de otras comunas en las horas punta. No hay dificultades con el tráfico durante las vacaciones escolares”, señala José Miguel Ossandón, cofundador de la junta de vecinos Jardín La Dehesa y presidente por tres períodos.

Desde la municipalidad aseguran que están trabajando en conjunto con los colegios para disminuir el flujo en hora punta. Han organizado el ingreso en horario diferenciado en el sector de Los Trapenses y también con los establecimientos ubicados en Las Condes.

Sin embargo, el propio alcalde advierte: “Las dificultades actuales de congestión no radican en los colegios”. A su juicio, la solución de fondo pasa por resolver los accesos y salidas de la comuna. Las mitigaciones viales planteadas por el equipo de Echenique proyectan reducir a la mitad la congestión en hora punta respecto del escenario de 2010, con una inversión de 1.339.217 UF.

Por lo pronto, las condiciones se han complicado, ya que la Unidad Operativa de Control de Tránsito detectó que en los últimos dos años, los flujos vehiculares aumentaron en el sector un 25% en promedio en el horario punta mañana. La zona más crítica está al sur de avenida La Dehesa, entre El Gabino y Las Condes.

Según el estudio de capacidad vial de la comuna, de ejecutarse todas las obras viales, el área urbana sería capaz de soportar una población máxima del orden de los 240.000 habitantes. Hoy son 115.000.

Comercio-oficinas: activo y concentrados

La consolidación trajo consigo un creciente interés de los actores comerciales por estar presentes en la zona. Pero los últimos cambios al Plan Regulador limitaron las zonas donde se podía instalar equipamiento de servicios. “Se sigue potenciando el eje comercial de avenida La Dehesa, desde El Rodeo hacia el sur. Esto, incluso, ha superado la frontera del río Mapocho y avanzado hacia Las Condes. Además, se ha iniciado la colonización del eje Alcalde Délano-El Rodeo, articulándose con el evidente desarrollo comercial que hoy se concentra en el cruce con Camino Los Trapenses”, detalla Jaime Araya, managing director de Colliers.

Por el eje de avenida La Dehesa destacan tres sectores que incentivan el desarrollo de proyectos de densificación, donde se pueden construir espacios para comercio y oficinas. Desde la Costanera Norte hasta El Rodeo se puede edificar hasta siete pisos; de avenida Las Condes hasta Escrivá de Balaguer la altura máxima es de 11 pisos, y por el lado sur de la calle Raúl Labbé es posible construir hasta seis pisos. Según el plan regulador, avenida La Dehesa entre El Rodeo y Raúl Labbé permite una densidad de 456 habitantes por hectárea; 10,6 veces más que en el resto de la comuna.

En AGS Visión Inmobiliaria indican que actualmente los valores de venta se sitúan por sobre las 75 UF/m2 y los arriendos varían de entre las 0,5 y las 0,8 UF/m2. “Los vecinos no ven con buenos ojos este desarrollo. “El crecimiento de nuevos proyectos comerciales e institucionales debería estar ligado al aumento de capacidad vial que permita que no haya un aumento excesivo de congestión. La gente no está interesada en seguir llenándose de malls y comercio vehicular”, dice José Miguel Ossandón.

24 mil
nuevos vecinos son los que llegarán, hasta 2020, a Lo Barnechea, según el estudio de Marcial Echeñique.

69%
del stock de departamentos de la comuna está en La Dehesa Central, según datos de Colliers.