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Transsa Consultores Inmobiliarios desarrolló un estudio de las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC) existentes y Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) en estado de aprobación, donde se identificaron las diferentes zonas existentes en la Región Metropolitana, arrojando que la superficie de las ZDUC fluctúa entre las 241 y las 1.973 Há, con un promedio de 1.051 Há, mientras que las PDUC en estado de aprobación varían en las 394 y 793 Há. de superficie.
En la Región Metropolitana la superficie de la ZDUC de Chicureo y Chamisero, ofrece productos de alto estándar, con amplias superficies y comparables con proyectos en La Dehesa. En un rango intermedio se ubica la ZDUC Santa Elena, con una muy buena calidad de urbanización, pero viviendas y terrenos más reducidos que los precedentes.
Las ZDUC se han ido activando progresivamente, hasta sumar las cinco que están en desarrollo actualmente: Chicureo, Pan de Azúcar, Valle Grande, Santa Elena y El Manzano. Esto ha implicado que el consumo se ha ido acelerando con el paso de los años, llegando a 87 Há al año 2013. Considerando el aumento de consumo, en el año 2050 se terminarían las 9.051 Há. actualmente consumibles.
En tanto, los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), contemplados en el artículo 8.3.2.4 del PRMS desde 2003, pueden desarrollar proyectos inmobiliarios en zonas de interés silvoagropecuario (por lo tanto fuera del límite urbano), siempre y cuando se cumpla con la implementación de ciertas mitigaciones y provisión de superficies para equipamientos.
Cabe indicar que las condiciones de zonificación implica que la superficie no puede ser inferior a las 300 Há.; la densidad bruta promedio debe ser de 85 habitantes por hectárea con una tolerancia de 15 por hectárea; al menos un 30% de las viviendas debe ser subsidiable, con una densidad bruta máxima de 400 habitantes por hectárea, y de ese porcentaje se debe incluir un 40% de vivienda social; y un 5% de la superficie debe ser para actividades productivas.
Además, se debe considerar un plan de manejo de riesgos naturales y de actividades peligrosas, y un Estudio de Capacidad Vial y proponer un plan de inversiones en infraestructura vial para garantizar la conectividad con los centros urbanos cercanos.
¿Qué son las ZDUC y PDUC?
Los instrumentos de planificación territorial tienen una jerarquía que aborda diferentes escalas, desde los planes seccionales (escala de barrio) hasta los planes regionales de ordenamiento territorial (escala regional). Su ámbito de acción tiene relación con el ordenamiento de los usos de suelo, de la edificación y de la vialidad, estableciendo zonificaciones para los dos primeros y redes existentes y propuestas para los segundos.
Las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC) y los Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) nacen como parte del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, que regula los usos de las provincias de Santiago, Cordillera, Chacabuco (que incluye las comunas de Colina, Lampa y Tiltil) y parte de la del Maipo.
En 1997 se propone una expansión condicionada de Santiago mediante la figura de las ZDUC, que básicamente son zonas de más de 300 Há., de propiedad privada, y que pueden ser desarrolladas de forma urbana si el propietario cumple con ciertas mitigaciones.
Sin embargo, en el año 2003 se suple una falencia de las ZDUC: la discrecionalidad con que se seleccionaron las áreas cubiertas por esta figura, la que respondía a la presión de inmobiliarias propietarias de éstas. Así, se crean las PDUC, que son similares a las ZDUC, pero cuya localización es propuesta fuera del límite urbano, es decir en Áreas de Interés Silvoagropecuario, por un privado en cualquier momento, teniendo que cumplir con la superficie mínima y los otros requerimientos de las ZDUC.
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