El Mercurio.com.

María de los Ángeles Pattillo

Quien quiera comprar una casa o departamento nuevo y mudarse al día siguiente, está en problemas. Según datos de Collect, más del 90% de la oferta no está para entrega inmediata: casi un 40% está en la obra gruesa, mientras que un 9% ni siquiera se ha iniciado. Frente a este panorama, la demanda ha reaccionado y las ventas se concentran, primero, en proyectos con entrega de uno a 12 meses (44%) y en segundo lugar de 13 a 24 meses (31%). Es decir, la venta en verde y en blanco ha ido ganando protagonismo en el país.

“Este fenómeno se atribuye a un desequilibrio puntual entre lo ofertado y lo que la gente quiere adquirir. Empieza a no quedar oferta terminada y si quieres comprar en determinado proyecto hay que recurrir a la venta en verde o en blanco”, explica Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Mientras la venta en verde ya es un viejo conocido en el mercado (aquella que se realiza antes de la entrega del proyecto), la venta en blanco es un concepto que recién se comenzó a escuchar este año. Para el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, el hito que diferencia una de la otra es el comienzo de la construcción: “En la venta en verde ya están las excavaciones y hay avances mínimos pero visibles, mientras que la en blanco se hace sólo con los planos”.

Javier Varleta, gerente del Área Inmobiliaria de Collect, cree que en el creciente éxito de ambos fenómenos no tienen que ver los eventuales descuentos que existan. “Es cierto que te aseguras un precio, pero si hubiese hoy oferta de unidades terminadas, aunque más caras, la gente las preferiría y no compraría con tanta anticipación”.

Fernando Rufín, gerente comercial de Siena, coincide en que el tema no pasa por los descuentos. El proyecto Lagares de Chicureo, de las inmobiliarias Siena y Alterra, está vendiéndose en blanco y ya tiene promesada la mitad de sus casas. “La oportunidad para el cliente está en hacerse de una casa con una gran plusvalía, en torno a 10%, por haberse anticipado”.

Otra ventaja para el comprador tiene que ver con la posibilidad de intervenir en la vivienda. Por ejemplo, algunos entregan la opción de elegir el tamaño de la casa, además de la distribución de la cocina y el dormitorio principal. “La gente valora tener más de una alternativa en determinados recintos y todas esas cosas son las que van dando forma a la propuesta final”, agrega Rufín.

Recomendaciones antes de firmar

Entre que el proyecto sale a oferta, se oficializa la reserva, luego se firma la promesa y por último la escritura, pueden pasar meses e incluso años.

Y es sólo en este último punto donde se oficializa la venta. “La verdad legal es que no hay compra en blanco o en verde, lo que hay es una promesa de compraventa en blanco o verde. Tú no estás comprando, estás prometiendo comprar, que es distinto legalmente”, afirma Javier Hurtado.

El problema es que muchos compradores no tienen claro los alcances de la promesa que firman. Según el abogado experto en temas de copropiedad Pelayo Valenzuela, socio de la firma Alliende y Cía., hay que entender que generalmente la compra en verde o en blanco está sujeta a una condición, no a un plazo determinado. “Muchas veces, la inmobiliaria se obliga a vender y el cliente a comprar una vez que se otorgue la recepción final. Como nadie sabe cuándo va a ocurrir eso, se fija un plazo a partir de ese hecho, que no depende de ninguno de los dos actores”, señala Valenzuela.

El riesgo con esto es que por mucho que la empresa se comprometa con una fecha de entrega, puede que no logre cumplirla. “Las inmobiliarias buscamos protegernos eligiendo una fecha lo más conversadora posible y así evitar atrasos”, afirma Rufín. De todas formas, el abogado recomienda evitar estas modalidades de compra si es que la fecha de entrega es un elemento relevante a la hora de optar.

En todo caso, el cliente se podría resguardar incluyendo en la promesa un plazo máximo, a partir del cual se comienza a establecer una multa diaria. “No es un cobro del 10% o 20% del contrato, pero sí un pequeño monto que permite pasar el mal rato de una manera un poco mejor, por ejemplo, pagando el arriendo de donde está ubicada la persona”, explica Valenzuela.

Eso sí, con la compra en blanco hay un riesgo adicional: no siempre está definido en la promesa en qué plazo exacto se iniciará la obra. “Una constructora puede tomar la decisión de empezar a construir cuando tenga el 30% promesado, y en eso puede demorar años. Ahí no hay fraude, simplemente es el planteamiento del negocio ajustado a la ley”, señala el abogado.

Javier Hurtado llama a la calma y destaca la presencia de pólizas de seguro: “Como comprador no tienes riesgo, porque una vez que firmaste queda asegurada esa transacción con una garantía. Si la empresa no cumple, recurres a ese seguro y te devuelven la plata invertida”.

Sin embargo, esta medida sólo se hace efectiva en casos extremos. “Se puede utilizar cuando la inmobiliaria quiebra y desaparece. La herramienta no actúa en caso de atraso, sino que apunta a otro tipo de daños”, señala Valenzuela.

Frente a estos escenarios, la recomendación es una: leer y entender lo que se está firmando. Pelayo Valenzuela advierte: “La gente debe tener claro en qué negocio se está metiendo. Acá no hay engaño, pero la constructora puede condicionar legítimamente el hito de inicio y de entrega de la obra”.

EN LA COMPRA EN BLANCO HAY UN RIESGO ADICIONAL: NO SIEMPRE ESTÁ DEFINIDO EN LA PROMESA EN QUÉ PLAZO EXACTO SE INICIARÁ LA OBRA. ALGUNOS EMPIEZAN A CONSTRUIR TRAS TENER 30% PROMESADO.

Radiografía a las en blancoJavier Varleta de Collect Gfk señala que la venta en blanco se está dando con mayor fuerza en las comunas de Las Condes, Ñuñoa y Santiago centro en el caso de los departamentos, y en Lo Barnechea, Colina y Puente Alto para las casas. “Este fenómeno aparece en zonas con poca oferta”.

Según Javier Hurtado de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), es más común ver esta modalidad de compra en casas que en departamentos, justamente porque trabajan más con etapas. “La construcción de la casa es más rápida, y puede ser que entre que se compró en blanco y se desarrolló el proyecto pasaron ocho meses, lo que es razonable”, dice el ejecutivo.

La venta en blanco abarcó el 1% de la venta de departamentos en el tercer trimestre de 2012, la cifra sube a 4% en las casas, según CChC.