Los
ingresos de la Municipalidad de Colina dependen, en buena parte, de
los que proporciona Chicureo. Sin embargo no es mucho lo que la Municipalidad
ha hecho para mostrar a los posibles nuevos vecinos un cómo
será Chicureo en un futuro próximo. Y los mismos vecinos
hemos hecho menos. No estamos vendiendo ni convenciendo el porqué
se justifica vivir aquí.
Ingresar
al Camino a Chicureo, que según el Plano Regulador antiguo
tendría un ancho considerable, es ingresar a un camino sin
bermas lleno de zarzas que impiden ver el paisaje. Al menos no hay
basuras como en otros lugares de la Región Metropolitana. Pero,
igual, el camino es desordenado y no muy bonito aunque se hayan construido
paraderos con los nuevos colores corporativos municipales para que
la gente espere una locomoción colectiva que apenas existe.
¿Se
asegura así una real plusvalía, un retorno de la demanda
de bienes raíces y una continuidad en los ingresos del municipio?
Lo
más probable es que no.
"En
términos de oferta, hoy el Area Metropolitana, incluyendo Chacabuco,
tiene un total de 37.983 hectáreas disponibles y un consumo de 1.100
hectáreas anuales. La proyección para los próximos 15 años es de 1.300
hectáreas por año, por lo que sólo con esta oferta (sin considerar,
por ejemplo, la desafección de zonas silvoagropecuarias - 25.266 hás-
de las inmediaciones urbanas) Santiago demoraría casi 30 años en consumir
toda la oferta de suelo urbano actualmente disponible.
De acuerdo a esas cifras, a la capital no le falta suelo."
Queda
claro que la competencia es alta, de no mediar una oferta verdaderamente
creativa.
"Analizando
el mercado, Trivelli dice que la producción y valorización de suelos
es muy distinta a la producción de otros bienes donde uno hace un
cálculo de costos y determina cuánto vale una cosa: En lo fundamental,
el valor del suelo depende de lo que pasa en el resto de la ciudad..."
"Max
Purcell, director ejecutivo de Collect Investigaciones de Mercado,
resume las principales variables que han incidido en el comportamiento
del mercado del suelo en los últimos años: "El grado de consolidación
de la zona, la accesibilidad y vialidad existente, el uso de suelo
permitido y sus condiciones de constructibilidad, la visibilidad y
orientación de determinado sitio y los tiempos y la distancia respecto
a actividades relevantes". Asimismo, subraya las tendencias migratorias
de la población, las tendencias económicas del país, la competencia
inmobiliaria existente, el posicionamiento en la zona y, sobre todo,
la demanda existente."
"De
ahí que los terrenos se valoricen de acuerdo a procesos urbanos generales,
como los ocurridos, por ejemplo, en los últimos años en los otrora
agrestes terrenos de La Dehesa (de
condiciones muy similares a las actuales en Chicureo).
Pero sin duda que el tema de la demanda es uno
de los factores más gravitantes del mercado del suelo en Santiago.
¿Por qué su baja no ha incidido hoy en los valores del suelo urbano?
Francisco Sabatini, doctor en planificación urbana y profesor de la
Universidad Católica, da una respuesta: "A diferencia de otros mercados,
quien tiene un suelo lo va a vender sólo si sube. Y, por tanto, hay
una resistencia estructural a que los precios bajen."
"Entonces,
si el precio es bajo, los propietarios no ofertan, esperando hacerlo
cuando el precio sube. La relación entre oferta y precio es al revés
de lo que se supone: "Es el precio el que determina la cantidad ofertada.
Cuando éste sube, las expectativas de ganancia aumentan y hay más
propietarios dispuestos a vender. Si por alguna razón el suelo empezara
a bajar de precio, los propietarios retirarían sus ofertas... Y esa
es sin duda, una particularidad de este mercado."
En
Chicureo, hoy, no tenemos un retorno ni municipal ni estatal que justifique
nuevas inversiones o aportes desinteresados de particulares que sólo
busquen el bien común. Al contrario, plantar árboles
en la vereda del frente, exclusivamente por el placer de dar sombra,
parece una aventura sin sentido desde el momento que no sabemos cuándo
serán arrancados, ni si serán cuidados. ¿Se estará
dando suficiente maíz a la gallina de los huevos de oro? Al
fin y al cabo, Chicureo no es sus inmobiliarias, es sus vecinos.
maestroweb@chicureo.com
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