En la segunda parte del seminario se presentó una mesa redonda presidida por Mario Tala, Secretario Ejecutivo del Comité de Ministros, Ciudad y Territorio, en que participaron: Jorge Labra, como representante de las inmobiliarias; Jorge Claude, Gerente General de la Asociación de Aseguradores; Joaquín Cortez, Gerente de Inversiones de AFP Provida; Fernando Alvear, Presidente de la Asociación de Supermercados y Roberto Wood, director de Fernández Wood - Gestión Inmobiliaria.

Mario Tala, Secretario Ejecutivo del Comité de Ministros, Ciudad y Territorio

Mario Tala indicó que la zona norte está más cerca del centro de Santiago que el resto de la periferia, y tiene una red más amplia de concesiones, lo que le otorga una posibilidad de movimiento importante. En los nuevos desarrollos existirán los equipamientos necesarios para hacer más bajos los costos y se generarán de este modo ciudades autosuficientes.

Destacó la importancia de los acuerdos público-privados en cuanto a la transparencia generada respecto a qué es urbanizable, a qué costos y bajo qué condiciones, lo que genera una situación objetiva para todos los actores involucrados. El broche de oro de todo esto es la licitación del Acceso Nororiente, que permitirá unir la zona de Las Condes y La Pirámide con la ruta 5 Norte.

En resumen, todos ganan: los privados tienen la oportunidad de un buen negocio a largo plazo pues las condiciones de los convenios permiten mantener la calidad de la oferta en el tiempo, y el sector público que en asociación con el sector privado puede proyectarse hacia el futuro planificando una nueva zona de desarrollo con los equipamientos necesarios. Un tema importante es que las estadísticas indican que al aumentar el ingreso per cápita empieza a cambiar la cotización del suelo en forma exponencial por parte de los ciudadanos. Evidentemente la zona de Chacabuco tendrá características únicas en la periferia de Santiago para hacerla interesante para los inversionistas.

Jorge Labra, representante de las inmobiliarias.

Jorge Labra, como representante del sector privado, señaló que éste ha sido un camino largo y desgastador, pero agradeció el apoyo de las autoridades, especialmente del ministro Ravinet y del subsecretario Latorre que con coraje y valentía se jugaron por implementar el nuevo concepto de ZODUC, aún cuando había que tomar decisiones en un mundo como el sector público donde a veces nadie se atreve a tomarlas por temer a equivocarse o ser criticados, y se postergan de ese modo proyectos, inversiones o empleos para siempre.

Destacó la seriedad de estos proyectos que ya no podían dilatarse más, señalando que en su caso ya llevaban 8 años esperando. Las ZODUC representan un cambio conceptual de enormes proporciones, pues implican un urbanismo sustentable de largo plazo y el desafío incluso de trabajar conjuntamente entre competidores con el fin de mejorar la calidad de vida de todos los habitantes de la ciudad. Por ello, se sienten orgullosos como desarrolladores, inversionistas y ciudadanos de ser de los primeros en haber llegado a un convenio voluntario entre las ZODUC y las autoridades para pagar las mitigaciones viales y ambientales de estos proyectos.

En su caso han comprometido inversiones por más de US$50 millones para los próximos 2 años, sin considerar el valor de la tierra y con financiamiento 100% privado, que benefician no sólo a sus proyectos. Estas inversiones conllevan un riesgo empresarial importante, basado en la confianza en que las autoridades mantendrán las reglas del juego y en un mercado que esperan reconozca las bondades de este nuevo tipo de urbanismo.

Jorge Claude, Gerente General de la Asociación de Aseguradores

Jorge Claude hizo importantes planteamientos en su presentación. Las aseguradoras administran aproximadamente US$12 mil millones, buscando una adecuada combinación entre seguridad y rentabilidad. El 35% de sus inversiones va a renta fija, y también es importante la inversión en renta variable --acciones-- de sociedades anónimas abiertas.

Más o menos el 25% del total de lo invertido por las aseguradoras va a letras y sobre todo mutuos hipotecarios. También participan en la propiedad de bienes raíces, destacando el importante avance que hubo con la modificación del año pasado en que se autorizó a las aseguradoras a invertir no sólo en bienes raíces urbanos si no también no urbanos. Lamentablemente quedó pendiente la posibilidad de invertir en bienes raíces no urbanos no habitacionales, y sugirió que sería interesante que se abriera esta posibilidad a las compañías de seguros ampliando su posibilidad de inversión a bienes raíces en general.

Señaló que hay una oportunidad para las compañías de seguros de participar en proyectos inmobiliarios desde su gestión. Hoy las aseguradoras tienen inversiones en terrenos, pero no están autorizadas a desarrollar proyectos inmobiliarios en ellos, salvo que lo hagan con su patrimonio libre que es un porcentaje mucho menor del total de los recursos disponibles.

Las compañías de seguros están participando activamente en que los proyectos inmobiliarios vean un buen final, sobre todo vía mutuos y letras hipotecarias, y también comprando bonos de infraestructura, por lo que además participan en que los lugares que se están desarrollando sean más vivibles y en la propiedad de terrenos. Sostiene, eso sí, que se le daría más dinamismo al mercado si las compañías pudieran desarrollar sus propios proyectos inmobiliarios en sociedad con los expertos, permitiéndoseles invertir en sociedades anónimas en desarrollo, que constituyen un germen de capital de desarrollo interesante para todo el mundo empresarial, pero que hoy se están truncando sus posibilidades de obtener una rentabilidad interesante que "pasa por el lado".

Joaquín Cortez, Gerente de Inversiones de AFP Provida

En su intervención, Joaquín Cortez explicó que los fondos de pensiones tienen 3 maneras de participar en el mercado inmobiliario: vía capital (fondos de inversión); deuda (compra de bonos) y financiamiento a futuros compradores de casa (letras y mutuos hipotecarios). Más del 84% de sus inversiones está en Chile. Los fondos de pensiones han participado en diversos proyectos vía capital de desarrollo, como los aeropuertos de Santiago, Iquique, Calama y Puerto Montt, el Camino de la Madera y las Autopistas del Sol y Los Libertadores.

Por naturaleza son inversionistas conservadores, pero también han participado en bonos de concesiones mediante la modalidad de bonos con garantía de aseguradoras internacionales. El desafío para ellos es poder en el futuro invertir en los proyectos directamente. Cortez se manifestó contento por lo percibido en este seminario respecto a la importante cantidad de nuevas viviendas proyectadas, y la buena impresión causada por proyectos bien planificados que disminuyen los riesgos de inversión, mejorando las evaluaciones de riesgo de crédito.

Fernando Alvear, Presidente de la Asociación de Supermercados

En su ponencia, Fernando Alvear destacó que para los supermercados esta planificación futura es muy importante. Hoy día su gremio vende del orden de US$4.500 millones con alrededor de 660 locales, 234 de ellos en el área metropolitana. La inversión promedio en los últimos 5 años ha sido de US$220 millones al año, y son una gran fuente de empleo directo. Para ellos es importante continuar con los proyectos de inversión para mantenerse vigentes. Explicó que un mega mercado tiene un costo promedio de US$30 millones de inversión y uno más pequeño del orden de US$6 - 7 millones, dependiendo del terreno donde se ubiquen, por lo que son inversiones importantes las que este rubro podría realizar en Chacabuco. Dejó claro, eso si, que la densidad poblacional es un factor importantísimo: se calcula que la relación es de 25.000 habitantes/supermercado.

El problema que ha surgido en otras comunas es la concentración de los supermercados en un mismo sector, cosa que hace a Chacabuco aún más interesante pues surge la posibilidad de que mediante una buena planificación los polos comerciales puedan ubicarse donde sean más convenientes para la gente y las empresas.

Roberto Wood, Director de Fernández Wood-Gestión Inmobiliaria

Por último se dirigió a los asistentes al seminario Roberto Wood, quien destacó que su empresa ha participado activamente en el desarrollo urbano de Santiago en los últimos 45 años y está ligada al desarrollo de Chacabuco, especialmente en Colina y Chicureo, desde hace más de 10.

Hizo un reconocimiento a esta nueva forma de hacer ciudad, que nace del trabajo conjunto de los sectores público y privado, y manifestó que se sienten orgullosos de ser parte de una gran transformación como ésta, que genera un gran desafío y oportunidad de inversión para toda la industria inmobiliaria que ya no sólo hace casas, si no ciudad.

Para él, las principales ventajas son: Por primera vez, estar invitados a participar de desarrollos inmobiliarios en áreas urbanas previamente planificadas, resolviendo las necesidades de equipamiento (colegios, seguridad, deporte, comercio, etc.) para las familias que vivan en ellas; poder mitigar los impactos negativos del crecimiento urbano asegurando su equilibrio con el medio ambiente; asumir directamente los costos de las externalidades negativas que pueden producir los proyectos y participar planificando e invirtiendo en forma previa y coordinada con las autoridades en obras de infraestructura vial y sanitaria, que favorecen a interacción armónica con la ciudad de modo de evitar por fin los errores urbanos que hemos tenido que soportar en Santiago.

Las proyecciones son difíciles de hacer, pero producirán efectos de desarrollo inmobiliario sin precedentes en la zona. Santiago necesita expandirse, y este programa de desarrollo posiciona a la provincia de Chacabuco como el área más importante de expansión futura de la zona nororiente de Santiago.

Por todo lo anterior, señaló cuan importante es que las señales de las autoridades sean claras, por que pueden constituir un freno insalvable al desarrollo o una invitación a la industria inmobiliaria para correr riesgos e invertir en esta zona.

Confirmó el inicio en las obras de 2 inmobiliarias de carácter urbano en Colina: Piedra Roja (asociación entre Hispano-Chilena, Inmobiliaria Manquehue, Brotec e Icafal), que están desarrollando 115 hectáreas en Ciudad de Chicureo para 1.000 viviendas en 5 años, con una inversión estimada de US$120 millones, y Valle Norte Chamicero (asociación entre ECCSA, Fernández Wood, Almagro, TECSA y Novaterra), que desarrollará 1.300 viviendas en 120 hectáreas en 7 años con una inversión de US$120 millones. Ambas constituyen una demostración contundente de que la labor coordinada de los sectores público y privado son una estimulación a la inversión y apertura de nuevas oportunidades para todos.

Gloria Naveillán.

Ver Parte I.