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Publicado en Noticias el Lunes 5 de Agosto, 2019

Análisis de demanda potencial para la identificación de producto inmobiliario: caso Laguna de Piedra Roja, Chicureo, Colina, Santiago de Chile

Tesis de post grado de Matías González Garay,  Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile

El desarrollo inmobiliario del país se encuentra en constante crecimiento , de acuerdo al
aumento de la población. Cada año se crean nuevos barrios residenciales y estos se densifican y
desarrollan según las necesidades y oportunidades del mercado.

El desarrollo inmobiliario está en constante búsqueda de oportunidades para generar nuevos
proyectos y detectarlos en un barrio o ciudad en ampliación, ya sea en vivienda, oficinas y
comercio, entre otros; antes de que sea una real necesidad y así puedan rentabilizar el capital
invertido de mejor manera.

Esta forma de adelantarse a las necesidades de consumo y productos inmobiliarios,
generalmente se hace estudiando cómo la población de un barrio o ciudad crece en el tiempo,
se desarrolla en el territorio y se densifica. Además, teniendo la mayor cantidad de información
disponible sobre las necesidades de consumo asociadas a este crecimiento, se pueden tomar
mejores decisiones de productos inmobiliarios a desarrollar.

Después de entender la información obtenida, finalmente se estudian diversas locaciones para
inversión, éstas pueden ser elegidas siguiendo estudios de mercado y condiciones urbanísticas
que permitan grandes desarrollos inmobiliarios, entre otros.

Este caso de estudio en Piedra Roja, sector comercial laguna; tiene como objetivo desarrollar
una metodología que permita definir un producto inmobiliario de tipo comercial y oficinas. Para
eso, se estudiará el barrio donde se emplazará un proyecto inmobiliario con la metodología de
evaluación de demanda de servicios potenciales del curso “Evaluating Retail & Service
Business Opportunities” (2018), de Evaluación de Oportunidades de Negocios en Retail y
Servicios de la Universidad de Wisconsin en los Estados Unidos. De tal manera que se pueda
tomar decisiones con información certera de los tipos de comercio que la población del sector
pueda soportar y la cantidad de estos. Además, estudiando los factores de consumo de la
población residente, trabajadores externos e internos y visitantes externos, se determinarán
ciertos aspectos que pueden beneficiar o perjudicar los comercios establecidos. Se propondrán
soluciones para reforzar la capacidad de consumo en los comercios proyectados, con el fin de
crear un producto inmobiliario exitoso, rentabilizando de mejor manera el terreno y el producto
desarrollado.

Tras definir un equipamiento capaz de abastecer de servicios a 12.500 familias y a una masa
trabajadora de 1.357 personas de Piedra Roja, en función de los factores de consumo más
rentables, se concluye que, como la población de Piedra Roja se mantiene constante, con
alrededor de 50.000 personas, y la masa trabajadora interna de 1.357 personas también se
considera estable, las variables que pueden llegar a aumentar la rentabilidad de los comercios
proyectados son los trabajares externos de Piedra Roja y los visitantes. Los resultados de las
evaluaciones de consumo por tipo de consumidor determinan que el potencial de gasto de los
visitantes es alrededor del 10% de lo que pueden llegar a consumir un trabajador, por lo tanto, el
proyecto contempla varias torres de oficinas para generar un superávit de consumo. Finalmente,
se obtiene un producto inmobiliario que reduce la incertidumbre al momento de la toma de
decisiones de proyecto, siguiendo el potencial de consumo.

González Garay, M. (2018).Análisis de demanda potencial para la identificación de producto inmobiliario : caso Laguna de Piedra Roja, Chicureo, Colina, Santiago de Chile.
Disponible en http://repositorio.uchile.cl/handle/2250/170501

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