Fuente: El Mercurio.com – El periódico líder de noticias en Chile

María de los Ángeles Pattillo  

Las lagunas artificiales han entrado con fuerza en los proyectos inmobiliarios de primera vivienda. Crystal Lagoons -que comenzó con una vocación turística- actualmente participa en 54 desarrollos en Chile, de los cuales 27 son urbanos, y 13 están en la Región Metropolitana. A estos hay que sumar las iniciativas con lagunas fabricadas, pero de entorno natural, como las de Santa Elena y Piedra Roja, ambas en Colina, y Chicauma, en Lampa.

Cristóbal Baixas, director de negocios globales de Crystal Lagoons, señala que esta fórmula ha crecido por la escasez de alternativas novedosas en materia de equipamiento: “En primera vivienda no hay otros equipamientos que entreguen espacios abiertos en ciudades; quizás sería una cancha de golf, pero no todas las familias lo juegan”. Según sus estimaciones, en los próximos años esta línea de negocio de la compañía significará el 70% de su cartera de proyectos.

Para los desarrolladores inmobiliarios, la fórmula es atractiva, pues en las iniciativas urbanas se logra llegar a una masa crítica de ventas de forma más rápida que en los conjuntos turísticos. “De lo contrario, tenemos que asumir el costo de lo que no se ha construido ni vendido, lo que pega muy fuerte en el negocio”, destaca Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco.

En esa línea, el gerente comercial de Aconcagua, Rodrigo Abufón, señala que para que una iniciativa sea exitosa, debe tener una fuerte profundidad de mercado. “Se debieran poder desarrollar distintos productos para diferentes segmentos en el largo plazo”. En su caso, la empresa cuenta con cuatro proyectos que incluyen lagunas cristalinas, dos de ellos aún en venta, en las comunas de Colina y Padre Hurtado.

Desde US$ 1,5 millones puede costar una laguna artificial

Hace más de una década, Piedra Roja fue de las primeras iniciativas residenciales en instalar una laguna artificial, de conservación natural. “Fue concebida como un aporte que otorgaba exclusividad, y así fue como le imprimió desde el principio una categoría premium . Marcó la pauta en el mercado inmobiliario, ya que posteriormente otras empresas fueron replicando este modelo a menor escala y con diversas variantes”, indica Cristián Cominetti, gerente general del megaproyecto.

Así como Piedra Roja, ubicado en Chicureo, la mayoría de los desarrollos se ubican en la periferia de Santiago, en comunas como Lampa, Colina, Padre Hurtado y San Bernardo. “Esto pasa porque en zonas más céntricas es muy difícil encontrar paños grandes y que se den las condiciones para incorporar este equipamiento”, asegura Monge. Su caso es una de las excepciones del mercado: tienen cuatro hectáreas en las cercanías de Ciudad Empresarial, Huechuraba, donde construirán una laguna cristalina y cuatro torres de departamentos.

La otra excepción está en Macul, en el eje de Vicuña Mackenna, donde un proyecto de Vitalia Inmobiliaria se emplaza en un terreno aún más pequeño, de tres hectáreas.

Ante la falta de grandes extensiones, en Crystal Lagoons han reducido el tamaño de sus lagunas; si la opción más grande abarca 3,4 hectáreas, en estos últimos dos casos bordea la hectárea. “No hemos construido por menos extensión, pero lo consideraríamos. El tamaño no es una limitante para nosotros en la medida en que se entregue una buena solución”, indica Baixas.

El costo de construcción va a depender de cada caso. Desco, por ejemplo, que dispone de las alternativas más pequeñas del mercado, invertirá US$ 1,5 millones en su ejecución, sin considerar el equipamiento aledaño, como club house , quinchos y gimnasio. “La laguna puede implicar tener que subir el precio de los departamentos de dos a tres UF/m {+2} , pero la gente lo paga. En una unidad de 100 m {+2} son 300 UF más, lo que equivale a un estacionamiento”, dice Monge, quien hace el cálculo considerando los 600 departamentos proyectados en su terreno.

En Laguna Norte, proyecto con una laguna cristalina ubicado en Lampa, Avellaneda hace diferencias en los precios según la ubicación y vista de la vivienda respecto de la laguna, que puede ser hasta un 15% superior. La iniciativa considera 40 hectáreas, con cerca de 2.200 unidades, entre casas y departamentos.

En Santa Elena y Chicauma, los desarrolladores señalan que las lagunas no tienen incidencias significativas en el precio de las viviendas.

“Le imprime un valor paisajístico al proyecto, más que ser recreacional”, explica Cecilia Celis, coordinadora de márketing de Santa Elena.

Velocidad de venta se puede hasta triplicar

Las lagunas con entorno natural de Santa Elena y Chicauma requieren solo de cuidados ornamentales, por lo que no hay un desembolso mensual asociado a su mantención. “Como no tienen sistemas de filtrado ni recirculación de agua, los gastos comunes no se ven afectados”, detalla Celis.

En el caso de las cristalinas, Crystal Lagoons monitorea a distancia los índices del agua y hace visitas una vez al mes en los desarrollos donde hay una oficina local cercana. Cada condominio debe contar con un staff de unas ocho personas para hacer el trabajo en terreno. Baixas indica que en los proyectos de alta densidad el cargo por este ítem comienza en los $5 mil mensuales.

Según cuenta Rodrigo Abufón, el costo de mantención es significativamente menor al equipamiento alternativo: “Solo necesitan agua para compensar la evaporación, generando un consumo de casi la mitad que un parque y hasta 30 veces menor que un campo de golf”, explica el ejecutivo.

Lo cierto es que la gente está dispuesta a pagar ese costo adicional, reconocen distintos desarrolladores. Según percepciones de mercado, las velocidades de venta suben entre 30 y 70% gracias a la presencia de una laguna artificial, aunque en los proyectos más céntricos las proyecciones son aún más optimistas y en ambos se estima que podría incluso triplicarse este indicador respecto de la competencia y la colocación de sus unidades nuevas. “Es un atributo único que no posee ninguna iniciativa del sector”, destaca el gerente de Vitalia, Sebastián Mardones.

Además de mejorar los índices de velocidad de venta, otra ventaja que trae aparejado este equipamiento es que dinamiza la comercialización de los primeros meses del año, que por lo general son más lentos que el resto, destaca Esteban Zamudio, subgerente comercial de Avellaneda. “Tiende a revertir la estacionalidad de la demanda, pues en los meses de vacaciones es cuando más se potencia su presencia y justifica su existencia”, dice.

Detrás de este buen rendimiento está el creciente interés de la gente por infraestructura inmobiliaria relacionada con actividades al aire libre. Así lo estima Ernesto Hevia, gerente de proyecto de Inmobiliaria Brotec-Icafal, que participa en Chicauma junto a FFV: “Hay una parte de la sociedad que no solo busca vivir cerca del trabajo. Hay quienes optan por un espacio donde también puedan relajarse y desconectarse de la ciudad”, añade Hevia.

54
proyectos inmobiliarios en Chile tienen una laguna de Crystal Lagoons.De ellos, 27 son urbanos.

13
están en la Región Metropolitana, nueve en la Quinta Región, tres en Antofagasta, una en Concepción y una en Copiapó.

70%
de los desarrollos que contempla Crystal Lagoons debieran ser urbanos en los próximos años.

Una
hectárea tiene la laguna cristalina más pequeña del mercado , mientras que la más grande llega a 3,4 hectáreas.

Expansión del negocio se concentrará en la periferia

El desarrollo de lagunas artificiales en la Región Metropolitana debiera continuar hacia la periferia. Así lo proyecta Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco: “En iniciativas de casas hay mejores perspectivas, pues existen paños de mayor extensión y el suelo es más económico que en las zonas céntricas”.

Ernesto Hevia, gerente de proyecto de Brotec-Icafal, agrega que la zona norte de la capital es la de mayor potencial para este negocio.

Cristóbal Baixas, director de negocios globales de Crystal Lagoons, agrega que las lagunas cristalinas agregan más valor en las afueras de Santiago: “Hay proyectos que sin laguna no se podrían hacer, que están muy alejados de sectores urbanos y donde la gente no está dispuesta a moverse, cosa que cambia con la laguna”.

En todo caso, el ejecutivo aclara que no hay que desatender el mercado céntrico: “Últimamente han salido proyectos interesantes en lugares donde pensamos en un principio que la densidad no nos iba a permitir construir, como es el caso de Vicuña Mackenna o Ciudad Empresarial, ambos sectores bien consolidados”.