Santiago de Chile, Domingo 19 de Septiembre de 1999 Los Dueños de Chicureo Importantes grupos empresariales han puesto sus fichas en esta zona cercana a Colina. Las familias Rabat, Menéndez Ross y Harseim e inversionistas como Eduardo Fernández León, Sergio de Castro, Jorge Labra, Juan Carlos Latorre y Patricio Abalos tienen grandes extensiones de tierras donde levantan megaproyectos inmobiliarios que empezarán a vender a partir del próximo año. Por LAURA GARZON O. Cerros, muchos cerros, y amplios valles no muy aptos para la agricultura hacían que hace 10 años los terrenos en Chicureo fueran muy poco apetecidos. Los escasos propietarios de esta zona colindante a Colina usaban sus tierras para practicar tiro y cazar conejos. Nadie habría imaginado que esos mismos empresarios verían potenciada su inversión y que sus terrenos que literalmente no valían nada, hoy ganen plusvalía. Todo gracias a que el nuevo plan regulador de la Región Metropolitana permitió crear cuatro polos de desarrollo urbano en la comuna de Colina. Se trata de las famosas Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc) que buscan generar verdaderas ciudades que competirán con la oferta inmobiliaria del sector oriente de la capital. Por eso los que hicieron originalmente la apuesta a Chicureo y los que se sumaron a mediados de esta década a la compra de terrenos están embarcados en una frenética carrera para lanzar sus megaproyectos. Estos involucran inversiones millonarias - en promedio US$ 800 millones- en infraestructura vial, equipamiento y construcciones de viviendas. Se estima que estas cuatro iniciativas - Chicureo S.A., Santa Elena, Pan de Azúcar y El Chamisero- empezarán a comercializar sus casas y terrenos a principios del próximo año y su plazo de consolidación bordea los 20 años. El éxito dependerá de los accesos viales que se están construyendo y, en particular, de la radial nororiente cuyos antecedentes de licitación dará a conocer mañana lunes el Ministerio de Obras Públicas (MOP). LOS PRIMEROS COLONOS El auge de Chicureo partió, a principios de esta década, cuando algunos tímidos inversionistas empezaron a comprar terrenos intuyendo que la expansión de la Región Metropolitana vendría por el sector norte. Primero subdividieron sus terrenos y los vendieron como parcelas de agrado de 5.000 metros cuadrados. Entre los pioneros figuran Pedro Urrutia y Pablo Ruiz Tagle - socios de Inmobiliaria Los Algarrobos- con sus loteos El Alba I y II. A ellos se sumó la familia Rabat con Polo Manquehue, el primer gran condominio ya consolidado en la zona. Y si de grandes propietarios se trata, son los mismos Rabat los que encabezan la lista en la zona. Se estima que tienen alrededor de 700 hectáreas, más un paño de 2.000 hectáreas que une Chicureo con La Dehesa. Ecsa, empresa inmobiliaria vinculada al ex ministro de Hacienda Sergio de Castro, Juan Carlos Latorre y Sergio Reiss, es parte también de los megainversionistas. Esta compañía posee el 40% de las 400 hectáreas de la parcelación El Algarrobal - que se desarrolla sobre un fundo agrícola que compraron a Angelini- y las 512 hectáreas de El Chamisero. Los hermanos Harseim - ex propietarios de la fábrica de explosivos Tek- vieron en el sector un potencial para seguir expandiendo sus negocios inmobiliarios, que habían iniciado en 1992 con el hotel Santiago Park Plaza. De hecho, disponen de 800 hectáreas en Las Canteras, que también está en el valle de Chicureo. Eduardo Fernández León, con su inmobiliaria FFV, es otro de los grandes. Partió con Las Brisas, una parcelación con cancha de golf desarrollada en 750 hectáreas. A este paño sumarán otras 180 hectáreas colindantes, para destinar al proyecto Ayres de Colina. En Las Brisas, Fernández León está asociado con Empresas Penta, que integran Carlos Alberto Délano y Carlos Eugenio Lavín. La familia Labra - encabezada por Jorge Labra, ligado a Iansa y la Ciudad Empresarial de Huechuraba- también puso sus fichas y tiene 450 hectáreas. Otro que ha pisado fuerte es el empresario Patricio Abalos, ex accionista de Los Parques y de Isacruz. Abalos empezó a incursionar en la comuna de Colina en 1994, es el controlador del proyecto Santa Elena y cuenta con un total de 1.840 hectáreas. El empresario agrícola y polero Julio Antonio Bouchon, que tiene importantes inversiones en el sector vitivinícola - con las viñas boutiques Chicureo y Las Mercedes- fue uno de los primeros colonos en instalarse y posee 150 hectáreas. DE PARCELAS A CIUDADES Todo el desarrollo inicial de Chicureo se inició en torno a un solo producto: las parcelas de agrado. Se estima que actualmente están viviendo en el Valle de Chicureo alrededor de 1.500 familias y que las inmobiliarias que operan en la zona han invertido a la fecha unos US$ 3.500 millones. Datos de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Colina estiman en 5.668 los lotes para parcelas de agrado que hay en toda la comuna. De ellos, 934 ya están construidos y 119 en construcción. Sólo en Chicureo hay 1.890 lotes urbanizados. Entre 1992 y 1998 el valor promedio de los terrenos en ese lugar pasó de 0,14 UF el metro cuadrado (unos $1.319) a 0,93 UF ($13.189). Las iniciativas más grandes son Las Brisas, con 1.200 sitios; El Algarrobal, con 784, y Polo Manquehue, con 300. Si bien la crisis económica contrajo la demanda, principalmente el año pasado, en los últimos meses los ejecutivos de estos desarrollos afirman que las ventas se han reactivado. Es así como Las Brisas tiene ya colocado casi el 50% de sus terrenos; El Algarrobal, el 70% y Polo Manquehue ya está prácticamente terminado. Este año las ventas aumentaron mucho; de hecho hemos colocado un millón de UF. Con la crisis el comprador se volvió más selectivo, la gente prefirió pagar un poco más, pero por urbanizaciones que le ofrecieran más servicios, indica José Antonio Marín, gerente general de FFV. Si bien hoy es notorio el impulso inmobiliario de Chicureo, el verdadero auge de esa zona se producirá con el nuevo plano regulador de la Región Metropolitana, que crea las Zoduc y, por ende, una mayor densidad de habitantes por hectárea. Antes sólo eran 10 habitantes - para zonas rurales- y ahora esa cifra sube a un promedio de 85. El objetivo de la normativa es dirigir hacia el norte de Santiago el crecimiento urbano, en vista a que las hectáreas que quedaban disponibles en la Región Metropolitana - alrededor de 10 mil- no daban para más de 10 años. Ahora se busca que en estas Zoduc se creen ciudades satélites que tengan todo lo necesario para que sus habitantes puedan satisfacer sus necesidades de salud, compras, entretención y educación. Con ello Colina deja de tener su desarrollo basado en parcelas agrícolas y se le abre la posibilidad de construir ciudades planificadas, algo que no se ha hecho nunca en Chile, detalla Jorge Lama, gerente general de Chicureo S.A., una de las cuatro Zoduc que están en proceso de aprobación. Las características principales para que un sector fuera declarado Zoduc eran que se tratara de terrenos con baja aptitud agrícola y que su superficie superara las 300 hectáreas. CUATRO EN CARRERA Con estas reglas del juego, los inversionistas están seguros que será el valle de Colina el que encabezará las preferencias de compra de inmuebles, principalmente de los sectores medios y medios altos, en el siglo XXI. La mejoría de las vías de acceso - principalmente la ruta 57 que une Santiago con Los Andes- y la posibilidad de construir la radial nororiente, que iría entre el puente Centenario en Vitacura hasta Colina, apoyan estas aspiraciones de las empresas inmobiliarias del sector. Si en los 80 y 90 el boom inmobiliario se centró en comunas como Lo Barnechea, La Dehesa, La Florida, Maipú y Peñalolén, a partir del 2000 debiera concentrarse en el valle de Colina, puntualiza Marta Ibaceta, gerenta de Desarrollo y Empresas, de Ecsa. Son cuatro los proyectos que ya iniciaron sus trámites ante los ministerios de Vivienda y Obras Públicas y la Conama, para obtener las aprobaciones que les permitan iniciar las ventas. Casi un año lleva la familia Harseim tramitando su proyecto Pan de Azúcar y por eso esperan que muy pronto salga humo blanco. El proceso es engorroso porque hay que cumplir una serie de requerimientos. Por ejemplo, hay que tener factibilidad sanitaria, lo que implica desarrollar una empresa propia de agua potable o hacer atractivo el negocio para que participen las compañías tradicionales, explica Mario Galdames, gerente general de Empresas Harseim. Pan de Azúcar - cuya inversión se estima en unos US$ 500 millones- se desarrollará en 800 hectáreas, 500 de las cuales son de carácter urbano y el resto corresponde a una zona de preservación ecológica. La iniciativa comprende la construcción de cuatro mil viviendas, cuyos valores partirán en las 5.000 UF (unos $75 millones). Un grupo de propietarios hizo posible que se generara el que hoy es el mayor proyecto que se está ideando en la zona: Ciudad de Chicureo. Es así como los Rabat, a través de Inmobiliaria Manquehue; la familia Menéndez Ross (Sipsa), Patricio Guzmán y Mauricio Olivares, con Inmobiliaria Chimemán; la familia Labra, con Inmobiliaria Hispano Chilena, y Julio Antonio Bouchon se asociaron en Chicureo S.A. Lo que buscan es en 1.300 hectáreas - 200 corresponden a una cancha de golf- crear un asentamiento que en superficie y número de habitantes, unos 70 mil, será similar a la comuna de Vitacura. Es una ciudad que tiene uso mixto, va a haber residencias y oficinas de empresas. El proyecto es a 15 años y esperamos que en los primeros dos ya tengamos viviendo a unas dos mil familias, destaca Jorge Lama, agregando que la inversión total bordeará los US$ 1.800 millones. Más cerca de Colina se está levantando, en 1.100 hectáreas, Santa Elena, cuyo controlador es el empresario Patricio Abalos. También orientado a un segmento medio-alto y alto, ya creó su propia empresa de agua potable - Aguas de Colina- y espera salir a la venta en un año y medio más. Los recursos totales que demandará este asentamiento se acercan a los US$ 990 millones. Chamisero es la cuarta Zoduc y está ligada al grupo Ecsa. Está ubicada en pleno valle de Chicureo y tiene un terreno total de 512 hectáreas, de las cuales 375 serán residenciales. Al igual que las otras, aspira a ser una ciudad autosuficiente y a que se genere una heterogeneidad social similar a la de las comunas del sector oriente de Santiago, como Las Condes, Vitacura, La Reina y Ñuñoa. La idea es construir viviendas para grupos medios, medios altos y altos. Los precios partirán en las 3.500 UF y los terrenos tendrán una superficie que irá desde los 250 metros cuadrados, destaca Marta Ibaceta, de Ecsa. Aunque no entra en la categoría de Zoduc, la Inmobiliaria FFV de Eduardo Fernández León, está echando a andar los Ayres de Colina, que contempla 180 hectáreas que se subdividirán en 1.100 sitios urbanos de entre 600 y 1.000 metros cuadrados. Tendrá un gran parque central de 35 hectáreas, acceso directo a la carretera y un club house con todos los deportes, menos golf. La inversión alcanzará a los US$ 70 millones, informa José Antonio Marín, de FFV. Las obras comenzarán el próximo año y los precios fluctuarán entre las 7 mil y las 8 mil UF. Las apuestas en la zona ya están hechas, aunque muchas de ellas dependen de que los accesos viales a Colina mejoren y así incentivar a los potenciales compradores a trasladarse a vivir allí.