La creciente escasez de terrenos disponibles para la construcción de viviendas y el consecuente incremento en el costo de los paños disponibles se ha transformado en uno de los principales dolores de cabezas del sector privado y del gobierno.

Sólo en Santiago, el precio por metro cuadrado de terreno se empinó durante 2003 al nivel más alto de los últimos 10 años, triplicando las 2,55 UF que exhibieran en 1993, según el análisis del especialista, Pablo Trivelli.

La situación es aún más preocupante ya que las superficies que se han ido poniendo a disposición del mercado para su utilización, mediante las extensiones del suelo urbano y los cambios a los planos reguladores, se ha convertido en una solución estéril toda vez que los límites de las concesiones sanitarias no coinciden con las nuevas superficies disponibles. Ello ha significado que miles de hectáreas potencialmente ocupables se mantengan “muertas” al no contar con las condiciones necesarias para ser desarrolladas.

Este es el principal fundamento considerado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, la Superintendencia de Servicios Sanitarios (SISS) y el Ministerio de Economía para elaborar un proyecto de Ley que permita homologar el límite urbano establecido por los planos reguladores con el perímetro de las concesiones sanitarias.

La propuesta, que ya se encuentra en manos de la Secretaría General de la Presidencia (Segpres) para un período de análisis interno, considera modificaciones legales que facilitan la extensión de los límites de las empresas de agua potable o agilizan la licitación de pequeños terrenos para ser explotados por terceros.

Los privados detectaron este problema en 2003, cuando las casas comenzaron a aumentar su valor y se redujo la velocidad de venta, dada la escasez de terrenos disponibles.

“ Esta situación se la presentamos el año pasado al gobierno porque estaba afectando a nuestros socios inmobiliarios. Cuando llegamos al ministerio de Vivienda con la inquietud nos encontramos con la sorpresa que ellos habían detectado el mismo problema y no tenían donde construir viviendas sociales”, reconoce José Molina Armas, primer vicepresidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y socio de la inmobiliaria Molina Morel.

En la actualidad, las empresas que construyen viviendas en terrenos que no cuentan con alcantarillado deben negociar con sanitaria correspondiente las condiciones en las cuales se harán los arranques domiciliarios o, simplemente correr con los gastos a través de los denominados aportes reembolsables.

“ A veces nos dicen que no hay factibilidad y no podemos hacer nada o nos cobran un costo que las empresas que son más pequeñas consideran demasiado alto”, afirma Molina.

Según un catastro de la Cámara, los reclamos de sus asociados se concentran en la V, VI, IX, X Regiones y en algunos casos en partes de la Región Metropolitana. En el caso de la capital el problema se da con frecuencia en la zona alta de La Reina, Peñalolén y San Bernardo.

El jefe de política habitacional del ministerio de Vivienda, Jaime Silva, explica que la legislación actual da la facultad a la superintendencia de Servicios Sanitarias para licitar un área que no sea de interés del concesionario más cercano o, en segundo término, obligar a este último que entregue el servicio. Sin embargo, la segunda opción representa una disputa confrontacional entre la autoridad y el regulado.

Por este motivo, Silva explica que el proyecto de Ley que se analiza convierte el concepto “facultad” que tiene la superintendencia para licitar pequeñas concesiones en una “obligación”, de manera que siempre existan alternativas para satisfacer un predio urbano.

“ Estamos trabajando sobre la base de que cualquier ampliación que nosotros hagamos al plan regulador debe acompañarse de una demanda asegurada que requiera de servicios sanitarios. Hay un compromiso para cuidar la forma en que se expande la ciudad”, sostiene Silva.

Un caso emblemático en donde la autoridad debió desgastar sus esfuerzos fue en Alto Hospicio, I Región. Allí debieron establecerse condiciones especiales para que la sanitaria accediera a proveer de agua potable y alcantarillado a las poblaciones ubicadas en la zona alta de Iquique.

Otro problema de este tipo se registró entre Puerto Montt y Puerto Varas, en el proyecto denominado Alerce. Aquí no se logró un acuerdo con la sanitaria y fue el Serviu el que debió instalar la red primaria de alcantarillado y agua potable para que después se entregara el abastecimiento a la compañía.
A juicio del ministro de Vivienda, Jaime Ravinet, esta situación debiera corregirse con el proyecto de Ley en estudio.

“ Pensamos que las sanitarias deben cubrir los sectores urbanos porque en caso contrario se produce un cuello de botella. En la VIII Región uno ve cosas ridículas, por ejemplo en Arauco, Lebu, Curanilahue, se dice que no hay terrenos... Y uno ve que hay terrenos, pero no tienen ninguna factibilidad de ser desarrollados porque no tienen agua potable o alcantarillado. Eso contribuye a un encarecimiento del terreno y a generar una situación de allegamiento de las familias”, explica.

El secretario de Estado afirma que esta iniciativa es prioritaria para el ministerio y afirma que debiera estar resuelta a más tardar en mayo. “El tema de las sanitarias es una prioridad para el gobierno. Lo entregamos a la Segpres a fines de enero, febrero fue un mes prácticamente muerto, pero creo que para ponernos de acuerdo no debieran pasar dos meses más. Es un proyecto muy simple y que va a tener mucha acogida a nivel parlamentario”, anticipa.

Ravinet indicó que el proyecto busca terminar con la política del “perro del hortelano” en donde algunas sanitarias no invierten y la legislación no facilita que otras que puedan estar interesadas en hacerlo.

Las que sí pueden negociar

Las empresas más afectadas con la normativa actual son las pequeñas inmobiliarias, que no tienen la capacidad de construir megaproyectos o espacios para negociar con las sanitarias. Vicente Domínguez, director de Habitaria, director ejecutivo de la Asociación de Grandes Inmobiliarios y ex director de la sanitaria Esval, sostiene que en muchos casos se puede llegara negociaciones exitosas. Al menos esa fue la experiencia que tuvo cuando le tocó negociar en la V y en la I Región.

“ Si uno asegura una demanda importante, seguro que va a ser de interés para la sanitaria, a la que le interesa tener la mayor cantidad de clientes “, explica.
Una similar opinión tiene el gerente general de Socovesa, Cristián Hartwig quien, si bien tuvo inconvenientes para desarrollar un proyecto habitacional en San Bernardo producto de esta carencia, finalmente logró llegar a un acuerdo con Aguas Andinas. “Es algo que ha afectado a desarrolladores chicos, pero los que construyen conjuntos de más de 1.000 casas se convierte en un buen negocio para cualquier sanitaria”, sostiene.