I.
El valor del suelo en Chicureo.
Un valor en alza, pero lejos aún de llegar a su máximo
en plusvalía.
I.
El valor del suelo en Chicureo.
Un valor en alza, pero lejos aún de llegar a su máximo
en plusvalía.
Un fuerte incremento en el valor del suelo de 18,6% anual es el que se registra en la comuna de Colina, según lo demuestra un estudio hecho este año para la Inmobiliaria Los Algarrobos S.A, empresa que ha estado desarrollando diversos proyectos en la zona norte de Santiago.
El estudio, realizado por una consultora especializada, contempla una muestra representativa de 1800 parcelas agroresidenciales de 5.000 metros cuadrados ubicadas en las comunas de Colina, Lampa, Pirque, Calera de Tango, Buin y Talangante; tomando como período desde el año 1990 al primer trimestre del 2000 Ver tabla de valores comparativos.
De acuerdo al análisis, la comuna de Colina lidera el valor promedio del suelo con un crecimiento sostenido en los últimos 10 años por sobre las otras comunas en estudio, lo que conlleva un aumento de la plusvalía en las parcelas del sector nororiente.
Así lo refleja el gráfico que indica el comportamiento en el tiempo del valor promedio del suelo en las parcelas de agrado de las comunas en estudio. Ver gráfico de valores promedio.
El gráfico muestra que las de mayor crecimiento son la comuna de Colina (Valle de Chicureo) y Lampa, ambas ubicadas al norte de Santiago y la última con un aumento promedio anual del 15.7%, en tanto que la parcelas ubicadas al otro extremo de la ciudad no superan el 10% anual, siendo Pirque una de las de menor crecimiento con un aumento de sólo 4,1%.
La tendencia de crecimiento de la comuna de Colina se consolida debido, principalmente, a la accesibilidad del sector mejorada por inversiones públicas y privadas, a la corta distancia y tiempos de viaje al centro y barrios oriente de Santiago, como a las importantes inversiones privadas en torno a los proyectos urbanos autosuficientes, "ZODUC", y los proyectos urbanos de extensión, "AUDP".
Una vez que las inversiones privadas que se están proyectando en el sector, como centros comerciales y equipamiento urbano en general, empiecen a concretarse se esperan saltos de precios desde suelo agrícola a suelo urbano, como ha venido ocurriendo sistematicamente con comunas como La Reina, Lo Barnechea, Peñalolén y más recientemente en Curauma, sector aledaño a la ciudad de Valparaíso.
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II.
Las Inversiones Inmobiliarias en Chicureo.
Una buena razón que invita a los particulares a invertir
a su vez.
La
inversión asociada al desarrollo inmobiliario en el valle de Chicureo asciende,
aproximadamente, a US$ 3.300 millones de aquí al año 2018.
Las proyecciones de crecimiento habitacional apuntan al asentamiento de 120.000 nuevos habitantes del segmento ABC1, como consecuencia de múltiples proyectos inmobiliarios ya construidos o por ejecutar durante los próximos años.
La Agrupación de Inmobiliarias de Chicureo está formada por 14 empresas a cargo de estos proyectos, que en conjunto abarcan una superficie de 6.643 hectáreas, de las cuales 3.558 están destinadas al uso habitacional, con más 30.000 sitios.
Entre los condominios principales encontramos a El Algarrobal, Chicureo I, II y III, Las Brisas de Chicureo, Las Campiñas de Chicureo, Las Pataguas de Chicureo, Los Algarrobos y Los Ingleses; en tanto que los proyectos en Zoduc son El Chamisero, Ciudad Chicureo, Pan de Azúcar y Valle de Santa Fe.
En receso están, además, los proyectos de Carmen García, Pablo Ruiz-Tagle y Patricio Tagle, que consideran cerca de 200 hectáreas cada uno.
Para la Municipalidad se prevé sólo por concepto de permisos de edificación un ingreso municipal acumulado por UF 379.000 —US$ 10.500.000—; mientras que por patentes vehiculares se estiman UF 480.000.
La plusvalía del sector ha sido asombrosa, partiendo por un valor de US$ 1.000 por hectárea en 1987, para llegar a valores promedio actuales de US$ 70.000 por propiedad de cinco mil metros cuadrados, destacando que hoy los valores se encuentran muy deprimidos por la recesión económica que vive el país. Ver gráfico de valores promedio.
Sólo entre 1993 y 1997 el valor de los terrenos aumentó cerca de un 400%, y de cumplirse las actuales proyecciones, invertir en algunos lugares estratégicos de Chicureo, entregaría un beneficio, en Uf, sobre el 100% anual considerando un período de 5 a 6 años.
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Entre
las Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado se encuentran los megaproyectos
inmobiliarios Pan de Azúcar, Chamisero
y Ciudad Chicureo; los primeros tres de un total de
10 iniciativas privadas que se acogieron a la normativa dictada en 1997 para
desarrollar verdaderas ciudadelas en la hasta entonces área rural de la Provincia
de Chacabuco, luego que ésta fuera incorporada al Plan Regulador Metropolitano.
Los gestores son cinco grupos empresariales chilenos con reconocida experiencia en el rubro inmobiliario y muchas veces verdaderos pioneros en el desarrollo habitacional de Santiago. Se trata de los grupos Ecsa, Harseim, Manquehue, Hispano Chilena y Sipsa, quienes apostaron agresivamente por el potencial habitacional y económico de esta zona, concebida como la extensión natural de crecimiento del sector oriente de la capital.
En conjunto, estos tres proyectos —más aquellos que están en proceso de aprobación— permitirán en un plazo estimado de 20 a 25 años generar una zona urbana que sólo en la comuna de Colina tendrá un poblamiento superior a las 300 mil personas. Según estos cálculos, el número proyectado de habitantes será más de dos veces superior a la actual población que tienen hoy las ciudades de Osorno y Valdivia.
Las inversiones totales estimadas a materializar superarán los US$ 2.900 millones y en general la estructura de financiamiento se basará en ventas de grandes paños de terrenos a otros operadores inmobiliarios, quienes desarrollarán los conjuntos habitacionales con viviendas desde UF 1.500 hasta más de UF 6.000. Estas iniciativas se ejecutarán conjuntamente con los otros conjuntos que lleven a cabo los mismos inversionistas iniciales.
En el último trimestre de este 2.000 comenzará la construcción del megaproyecto Pan de Azúcar —su nombre corresponde al del cerro en que se desarrolla el proyecto—, iniciativa del grupo Harseim y cuyo costo total asciende a US$ 500 millones. En su primera etapa se destinarán US$ 12 millones para levantar la infraestructura y el mismo monto para la ejecución de las casas.
Este es un proyecto inmobiliario destinado a urbanizar 470 hás. y albergar 8 mil viviendas.
Hasta hace poco, los hermanos Harseim eran conocidos en la zona por el negocio de explosivos, sin embargo poco a poco se han ido consolidando en el rubro inmobiliario. Hoy además los Harseim han ingresado al negocio tecnológico con una empresa de desarrollo de software, fabricantes de FrontSuite, uno de los programas más destacados de administración de cadenas hoteleras.
En lo inmobiliario, inicialmente la incursión de este grupo estuvo circunscrita al área hotelera con los Hoteles Park Plaza (tres en Santiago y uno en Calama). A éstos se sumó la asociación con Inversiones Lyon (50% cada uno) para construir un hotel de lujo en los terrenos del ex cine El Golf por US$ 40 millones.
CHAMISERO
El Chamisero Inmobiliario S.A., perteneciente al grupo Ecsa y en asociación con Interamericana Compañía de Seguros Vida, iniciará el desarrollo del proyecto "Parque Residencial El Chamisero", situado en un fundo de 1.600 hectáreas, contempla un total de 514 hectáreas urbanas. Enfocado a los sectores medio y medio alto, pretende convertirse en una alternativa de vivienda y equipamientos frente al explosivo crecimiento de Santiago.
El proyecto albergará -una vez finalizado- a 7.800 viviendas con una población estimada de 35 mil habitantes, y significará una inversión total cercana a los US$ 700 millones, destinándose en una primera etapa alrededor de US$ 30 millones para la urbanización de 20 hectáreas.
Con la aprobación del Ministerio de Vivienda, se comienza a materializar el actual plano regulador de la Provincia de Chacabuco, que estableció en Colina cuatro Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (ZDUC), que cambiarán el destino de importantes superficies.
Esta iniciativa se sumará a los otros proyectos inmobiliarios El Retiro y El Algarrobal en que participa el grupo Ecsa, el que además está vinculado a otras empresas como Cintac y sus filiales en Argentina y Perú, además de Copesa, Agroindustrias Quilaco, Forestal y Papelera Concepción, y Mercobank en Argentina.
La iniciativa a desarrollar en el valle de Chicureo es impulsada por Chicureo Desarrollos Inmobiliarios, sociedad conformada por Inmobiliaria Manquehue, Hispano- Chilena, Sipsa-Patricio Guzmán, y el empresario Julio Antonio Bouchón. El proyecto contempla la urbanización de 1.000 hectáreas en un plazo de 20 años, con alrededor de 15.000 viviendas, además de zonas comerciales, industriales, equipamientos y áreas verdes, y con una inversión total de US$ 1.800 millones. La construcción de la primera etapa del proyecto está prevista para marzo del 2001.
Inmobiliaria Manquehue vinculada a la familia Rabat se constituyó en 1979 para el desarrollo del hoy consolidado barrio Santa María de Manquehue. En esa época los Rabat apostaron por la expansión del sector alto a esa zona y hoy son uno de los propietarios más importantes dentro de la comuna de Lo Barnechea. Se aventuraron con El Golf de Manquehue (250 há) en el sector de Los Trapenses, como también en Huechuraba con El Carmen (140 há) y Santa Marta (12 há) y en Chicureo con el Polo de Manquehue (tres condominios en 250 há) y más recientemente con Valle Lo Campino, en Quilicura (104 há). Además de lo inmobiliario, Manquehue participa en el negocio de las telecomunicaciones.
Inversiones Hispano Chilena -controlada por la familia Labra- también irrumpió en el negocio inmobiliario con el desarrollo de Ciudad Empresarial, comunidad de negocios emplazada en el sector de El Salto-Huechuraba y que albergará cerca de 125 edificios corporativos emplazados sobre una superficie de 75 hectáreas. Hispano posee además una fábrica de ventanas y puertas de PVC Kömmerling y participa en la firma Vendomática.
Sipsa, en tanto, está ligada a la familia Menéndez Ross y en su trayectoria inmobiliaria fue uno de los primeros inversionistas chilenos en Argentina a través del proyecto Pilar del Este, en Buenos Aires. En muchas de sus incursiones inmobiliarias participa con Patricio Guzmán, quien asimismo estuvo anteriormente vinculado a las empresas del grupo Sipsa.
Además de lo inmobiliario, Sipsa participa en el rubro alimentos con Lomito'n, pesquero con Colosa, naviero con Ultrapetrol e industrial con Agregados Livianos.
Fuente principal: Diario ESTRATEGIA.
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